El Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, establece un marco jurídico armonizado para la recopilación y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración a través de plataformas en línea, con el objetivo de aumentar la transparencia en el mercado interior.

Objeto, Justificación y Alcance Regulatorio

Necesidad de la Intervención y Objetivos

El significativo incremento del volumen de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración (ALCD), impulsado por la economía de plataformas, generó preocupaciones en las comunidades locales y autoridades públicas, en particular por su contribución a la disminución de las viviendas destinadas al arrendamiento de larga duración y al aumento de los precios de los alquileres y la vivienda.

El Reglamento se centra en solucionar la falta de información fiable (identidad del anfitrión, ubicación y duración de los servicios) que dificultaba a las autoridades evaluar el impacto real y aplicar respuestas políticas adecuadas y proporcionadas. Así, se establecen normas uniformes y específicas a escala de la Unión para garantizar que los servicios de ALCD se presten de manera justa, transparente y previsible, promoviendo un ecosistema turístico equilibrado.

Relación con las Normas Nacionales de Acceso al Mercado

El Reglamento no afecta a la competencia de los Estados Miembros para adoptar y mantener requisitos de acceso al mercado relacionados con la prestación de servicios por parte de los anfitriones. Esto incluye normas de higiene, seguridad, calidad, o restricciones cuantitativas. La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha reconocido que la lucha contra la escasez de viviendas destinadas al arrendamiento supone una razón imperiosa de interés general que justifica medidas no discriminatorias y proporcionadas. La disponibilidad de datos fiables y uniformes facilita a los Estados Miembros la justificación de estas posibles restricciones, tal como exige el Tribunal de Justicia.

Exclusiones y Ámbito de Aplicación

El Reglamento se aplica a los servicios consistentes en el arrendamiento a corto plazo de alojamientos amueblados a cambio de una remuneración, con carácter profesional o no profesional. Estos servicios incluyen el alquiler de una habitación en la residencia del anfitrión o una vivienda entera por un período breve, generalmente inferior a doce meses.

Exclusiones: Quedan fuera del ámbito de aplicación los hoteles, complejos hoteleros, apartahoteles, hostales, moteles, campings y aparcamientos para caravanas, debido a que los datos sobre estos alojamientos suelen estar ya bien documentados.

Registro de Anfitriones y Unidades

Procedimiento Uniforme de Registro

Los Estados Miembros que impongan la obligación de intercambio de datos a las plataformas deben establecer o mantener un procedimiento de registro para anfitriones y sus unidades. Cada unidad de alquiler debe someterse a un único procedimiento de registro para obtener un número de registro obligatorio.

El procedimiento debe ser gratuito, cuando sea posible, o tener un coste razonable y proporcionado. Debe permitir la presentación digital de toda la documentación necesaria y la identificación electrónica (eIDAS). Sin embargo, se mantendrá un servicio fuera de línea para usuarios con menos capacidades digitales, especialmente personas mayores.

Información y Documentación del Anfitrión

Los anfitriones deben facilitar información esencial para identificar la unidad y al propio anfitrión. Esta información incluye:

• Identidad y datos de contacto del anfitrión.
• Dirección específica de la unidad (con detalles como número de apartamento, buzón, planta o referencia catastral).
• Tipo y características de la unidad (ej. casa, apartamento, habitación, si es residencia principal o secundaria).
• Número máximo de plazas y huéspedes.
• En su caso, información adicional para acreditar el cumplimiento de requisitos nacionales (ej. higiene, seguridad, protección de los consumidores, accesibilidad para personas con discapacidad).

Suspensión y Retirada del Número de Registro

El número de registro se expide automáticamente. No obstante, las autoridades pueden verificar a posteriori la información. Si la información o documentación es incompleta o inexacta, el anfitrión debe tener la posibilidad de rectificar en un plazo razonable. La autoridad competente puede suspender la validez del número de registro si existen dudas manifiestas y serias sobre la autenticidad o validez de la información. En casos de dolo o negligencia grave, la autoridad puede retirar el número.

En caso de suspensión o retirada, las autoridades pueden emitir una orden a las plataformas en línea para que eliminen o inhabiliten el anuncio sin demora indebida.

Obligaciones de las Plataformas en Línea

Principio de «Cumplimiento desde el Diseño»

Las plataformas en línea de ALCD deben diseñar su interfaz para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de registro por parte de los anfitriones. Deben:

1. Exigir a los anfitriones autodeclarar si su unidad se sitúa en una zona con un procedimiento de registro aplicable.
2. Garantizar que, si aplica el registro, los anfitriones faciliten un número de registro válido y que este se muestre claramente en el anuncio antes de permitir la publicación.

Comprobaciones y Diligencia Debida

Las plataformas deben realizar comprobaciones periódicas y aleatorias de las autodeclaraciones y de la validez del número de registro a través de las funcionalidades ofrecidas por la Ventanilla Única Digital, utilizando herramientas automatizadas de manera proporcionada. Las plataformas deben informar a las autoridades competentes y a los anfitriones de los resultados de estas comprobaciones en relación con declaraciones o números incorrectos.

El Derecho nacional debe permitir a las autoridades competentes ordenar a las plataformas que eliminen anuncios sin número de registro válido o en casos de uso indebido del número (ej. usar un mismo número para más de una unidad).

Intercambio de Datos y Protección

Ventanilla Única Digital y Flujo de Datos

Los Estados Miembros que exijan el intercambio de datos deben crear una Ventanilla Única Digital nacional, que actúa como pasarela para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas y las autoridades competentes. El uso de esta ventanilla, incluidos los medios de comunicación de máquina a máquina, es obligatorio para la mayoría de plataformas.

Las plataformas tienen la obligación de transmitir mensualmente los datos de actividad a la Ventanilla Única Digital para unidades registradas. Estos datos incluyen:

• Número de noches alquiladas.
• Número de huéspedes por noche.
• Dirección específica de la unidad y número de registro.
• URL del anuncio.
• País de residencia de los huéspedes.

Finalidades del Tratamiento y Privacidad

El tratamiento de los datos de actividad por las autoridades competentes está estrictamente limitado a dos finalidades específicas:

1. Supervisar el cumplimiento de los procedimientos de registro.
2. Aplicar y garantizar el cumplimiento de las normas que regulan el acceso y la prestación de servicios de ALCD, siempre que dichas normas sean conformes con el Derecho de la Unión (ej. Directiva de Servicios 2006/123/CE).

El período de conservación de los datos personales es de dieciocho meses como máximo tras su recepción, a menos que sean necesarios para otros fines exigidos por ley, como procedimientos judiciales en curso, y siempre con las debidas garantías de protección de datos (RGPD).

Supervisión, Ejecución y Aplicación

Autoridades Competentes y Sanciones

Cada Estado Miembro debe designar una autoridad responsable de supervisar el cumplimiento del Reglamento en su territorio. La ejecución de las obligaciones relativas al «Cumplimiento desde el Diseño» de las plataformas recae en las autoridades encargadas de hacer cumplir el Reglamento de Servicios Digitales (DSA) (UE) 2022/2065.

Los Estados Miembros deben establecer normas sobre las sanciones aplicables a las plataformas en línea y, cuando proceda, a los anfitriones, garantizando que sean efectivas, proporcionadas y disuasorias.

Disposiciones Transitorias

La aplicación del Reglamento se aplaza para dar tiempo a los Estados Miembros a establecer procedimientos de registro, adaptar los existentes y crear las Ventanillas Únicas Digitales. El Reglamento es aplicable a partir del 20 de mayo de 2026.

Reglamento (UE) 2024/1028

Turismo y Derecho