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Turismo y Derecho

Glenn Fogel, director ejecutivo de Booking, reafirmó durante el Foro Skift las declaraciones del director financiero de la compañía, Ewout Steenbergen, al señalar que dos tercios de sus ventas provienen de noches en alquileres a corto plazo. Fogel aseguró que, gracias a esta tendencia, están creciendo más rápido que Airbnb, su principal competidor en el sector.

Ventajas competitivas de Booking

Fogel destacó que la división de alquiler de viviendas es una parte fundamental del negocio de Booking. Entre las ventajas que identifica está la posibilidad de que los usuarios comparen tanto alojamientos de corto plazo como opciones hoteleras en una misma plataforma. “Muchas veces los clientes no saben exactamente lo que buscan, y tener ambas opciones facilita la decisión”, explicó.

Facilidad en la comparación de opciones

El CEO también subrayó que muchos clientes prefieren alquilar apartamentos en lugar de hoteles, y que Booking ofrece una experiencia más intuitiva al permitir comparar precios, reseñas y beneficios en una sola página. “Es mucho más fácil que estar cambiando entre diferentes sitios. Esa es una ventaja que me gusta”, comentó Fogel, resaltando la comodidad que ofrece su plataforma.

Crecimiento más rápido que la competencia

Steenbergen ya había señalado previamente que la fortaleza de Booking radica en su capacidad para avanzar rápidamente en el mercado de vivienda vacacional, superando a sus competidores en los últimos trimestres. Esta tendencia se consolida gracias a la sólida oferta que la OTA (agencia de viajes online) ha construido, diferenciándose de otros jugadores en el sector.

Turismo y Derecho

La plataforma de hospedaje Airbnb, al verse afectada por las regulaciones implementadas en ciertos destinos como Nueva York sobre el arrendamiento a corto plazo, está promoviendo las estancias de duración intermedia, en las cuales, según su director ejecutivo, Brian Chesky, existe un considerable potencial de expansión.

Auge en las reservas de mediana duración

Los arrendamientos de más de 30 días en Airbnb han experimentado un incremento en los últimos periodos «y actualmente representan entre el 17% y el 18% de las operaciones, en comparación con el 13% o 14% previo a la crisis sanitaria», señaló Chesky durante un simposio de turismo. No obstante, esta cifra aún dista de su principal fuente de ingresos: las estancias breves, que generan tanto descontento en los destinos, según informa El Economista.

Innovación en la gestión de propiedades

Paralelamente, Airbnb estaría desarrollando una iniciativa para ampliar su red de anfitriones. La estrategia consiste en conectar a propietarios de inmuebles sin disponibilidad para administrar los alquileres con individuos capacitados para hacerlo.

Impacto de las restricciones en Nueva York

Airbnb había solicitado a los organismos gubernamentales de la ciudad de Nueva York reconsiderar las limitaciones a los alquileres inferiores a 30 días, dado que la disminución en anuncios ya alcanza el 83%, pasando de 21.900 en julio de 2023 a 3.700 en julio de 2024.

«Transcurrido un año desde su implementación, las normativas sin precedentes de la urbe neoyorquina sobre alquileres a corto plazo no han cumplido su cometido de mitigar la crisis habitacional. Como consecuencia de estas medidas rigurosas, los consumidores se enfrentan a tarifas hoteleras más elevadas que nunca, mientras que los residentes afrontan alquileres en máximos históricos», declaró sorpresivamente Airbnb en su momento.

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La plataforma asegura que el costo promedio de los hoteles en Nueva York creció un 7,4% en el último año, en comparación con el promedio nacional de solo el 2,1%, según datos de CoStar. Además, los alquileres en la ciudad aumentaron un 3,4% durante los primeros 11 meses tras la implementación de la Ley Local LL18, de acuerdo con StreetEasy, mencionado por Airbnb.

“Esto indica que hay otros factores que están impulsando el incremento de los precios de los alquileres. De hecho, el precio medio de alquiler en el centro de Manhattan alcanzó un récord de 5.000 dólares durante el último año”, añade el comunicado.

“Un año después de su implementación, las estrictas regulaciones de Nueva York sobre los alquileres a corto plazo no han logrado resolver la crisis habitacional. En lugar de ello, los consumidores se enfrentan a tarifas hoteleras más altas que nunca y los residentes a alquileres igualmente elevados”, destacó Airbnb en un comunicado.

Caída en Wall Street

Las acciones de Airbnb sufrieron una caída significativa a principios de agosto, de más del 16%, tras la compañía anunciar pronósticos negativos para el tercer trimestre, incluyendo una disminución en la demanda de los estadounidenses a pesar de la temporada estival. (Airbnb se hunde por freno en USA de reservas y por viajes más cortos).

Asimismo, las expectativas de los inversores para Airbnb eran más altas que las realmente alcanzadas por la plataforma en términos de noches y experiencias reservadas durante el segundo trimestre, con un 8,7% por debajo de las proyecciones de los inversores.

Turismo y Derecho

Este obra colectiva tiene como finalidad el estudio de la regulación del alquiler turístico desde una perspectiva de derecho comparado. Bajo la dirección de la Prof. Apol·lònia Martínez Nadal, participan autores de Argentina, Chile, España, Grecia, Italia, Polonia, Portugal y Rumanía
En los últimos tiempos los arrendamientos turísticos de viviendas para estancias breves han adquirido gran importancia a nivel mundial. Es innegable desde los inicios del siglo XXI un auge de este fenómeno global que se debe en buena medida a la aparición de las denominadas plataformas digitales de comercialización de estancias turísticas.
Este eclosión del alquiler turístico tiene evidentes ventajas pero también innegables inconvenientes por sus consecuencias económicas, sociales, medioambientales, entre otras, y que ponen de manifiesto la necesidad de conciliar los distintos intereses de los distintos operadores y agentes implicados
Por ello, desde el punto de vista jurídico, se ha planteado la necesidad de una regulación de esta actividad económica. A la hora de afrontar el reto regulatorio, no debe olvidarse que el alquiler turístico es un fenómeno global que está siendo objeto de diferentes iniciativas reguladoras en distintos países y ciudades.
Por ello, estando inmersos en un mundo globalizado y una economía sin fronteras, consideramos imprescindible realizar en esta obra una aproximación a su regulación desde una perspectiva de derecho comparado, analizando el marco normativo aplicable al alquiler turístico en distintos países y continentes Dentro de la diversidad de respuestas legales, este análisis con perspectiva internacional nos permitirá detectar las tendencias reguladoras a fin de plantear, en el futuro, las propuestas de solución más satisfactorias.

DIRECTORA:

APOL·LÒNIA MARTÍNEZ NADAL

COLABORADORES:

CARLOS AMUNÁTEGUI PERELLÓ

APOL·LÒNIA MARTÍNEZ NADAL

VALERIO D’ALESSANDRO

JORGE MORAIS CARVALHO

GUSTAVO NÉSTOR FERNÁNDEZ

APOSTOLOS D. TASSIKAS

ANETA KAŹMIERCZYK

ANASTASIOS THOMAIDIS

CARMEN TAMARA  UNGUREANU

Por Gustavo Néstor Fernández

El Supremo Tribunal de Justicia de Brasil, le propinó un revés a la aplicación global Airbnb al dictaminar que los vecinos de un condominio pueden prohibir a un residente dar en alquiler una unidad mediante la modalidad de operar con la aplicación de la empresa en cuestión.

1.- El caso.

En el año 2019 los vecinos de un edificio de la ciudad de Porto Alegre presentaron una acción judicial contra un residente que utilizaba su unidad funcional para darla en locación turística temporal mediante la plataforma Airbnb.¹

La Sala IV del Supremo brasilero entendió que …”La convención² (del edificio) tiene poderes para regular y vetar esa clase de uso no residencial del inmueble.”

Uno de los ejes argumentales del Tribunal Supremo fue el de la seguridad de los residentes frente a éste tipo de alquileres frecuentes y por cortos períodos, que además, contemplan el uso de las áreas comunes del edificio.

Uno de los votos consideró que el alquiler de unidades enteras o solamente de habitaciones supone un riesgo para la seguridad de los demás residentes. Otro de los votos distinguió que el fallo no implicaba desconocer la legalidad de la plataforma, sino que lo que consolidaba era el derecho de los propietarios a vetar ese tipo de alquileres, derecho que surgía de la convención de condominio³.

2.- Alcances del derecho de propiedad

Una de las cuestiones que plantea la decisión en análisis es el alcance del derecho de propiedad de quien otorga en alquiler su inmueble, que dentro de un régimen de copropiedad puede poner en discusión un reglamento adoptado de común acuerdo por el conjunto de los copropietarios, reglamento que regula áreas comunes del inmueble y también el uso o destino de las partes privativas. ¿Puede un reglamento cercenar el derecho de un titular de la propiedad por cuestiones de uso, destino, moral, etc.? La cuestión está siendo debatida por juristas sudamericanos y con diferentes visiones.

Hay quienes sostienen -no sin fuerte lógica argumental – que el derecho de propiedad debe ser absoluto y solamente puede ceder ante situaciones muy excepcionales y de interés general, por lo que configura un exceso de reglamentarismo, el hecho que los vecinos puedan soslayar un derecho fundamental reconocido desde hace siglos por cuestiones de orden local, administrativas, etc. aunque esté consagrada en un reglamento de propiedad.

Por el contrario, otra postura – también con sólidos fundamentos – sostiene que los propietarios tienen el derecho de redactar un reglamento de común acuerdo que establezca ciertas normas de convivencia que deberán ser acatadas, porque quienes acceden a esa propiedad, establecida bajo un régimen especial que contempla no solo el uso de partes privativas, sino también de partes comunes, lo hacen aceptando de antemano que deberán cumplir con lo establecido, y en consecuencia no se puede hablar de un desmedro del derecho de propiedad.

Para una mirada de la evolución del derecho de propiedad puede verse “Reflexiones sobre el derecho de propiedad” de Tibor Machan.⁴

3.- La cuestión en el derecho argentino

En el sistema jurídico argentino los derechos se ejercen “conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio” (art 14 Constitución nacional)⁵, entre ellos el de “usar y disponer de la propiedad”.⁶

Ahora bien, siguiendo esta línea argumental, debemos detenernos en el artículo 2037 del CCCN que establece: “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”. Ya desde el año 1948 la Ley 13.512 regulaba el instituto de la propiedad horizontal y establecía en su art. 3° que “…Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás…”. El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación tomó en buena medida los preceptos de la ley antes mencionada.

El art. 2045 le otorga al propietario las facultades de enajenar la unidad funcional o constituir sobre ella derechos reales o personales sin necesidad de consentimiento de los demás. Pero en el artículo siguiente⁷ la primera obligación que la ley argentina pone en cabeza del propietario es justamente la de “…cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay…”.

• “El reglamento de copropiedad, como es sabido, se considera, casi sin disidencias, de naturaleza contractual y ha sido conceptualizado como un contrato formal, multilateral, conmutativo, consensual, en el cual impera soberanamente la voluntad de las partes, conforme lo dispone el art. 1197 del Cód. Civil, en la medida en que los derechos que se obliguen a respetar recíprocamente y las obligaciones que se impongan no sean incompatibles con el régimen especial al que se someten las partes ”. Nelson Cossari, comentando el fallo «Dujovne, Miguel y otro c/Consorcio de Prop. del Edificio Valdagno” , Cámara 1a. de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba, 19/04/2005″, en LA LEY – CORDOBA -2005 (NOVIEMBRE) – 1093. LA LEY S.A.E. e I. Id SAIJ: DASJ060017

Por su parte, el art. 2047 del mismo cuerpo legal le prohibe expresamente a los propietarios “destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal”.⁸,⁹y¹⁰

Hasta aquí el sistema a grandes rasgos que la normativa argentina establece para situaciones como la que se ha dado en el fallo de los vecinos de Porto Alegre contra el propietario que locaba su unidad mediante Airbnb y en contra del reglamento de propiedad.

Entendemos que para el caso de plantearse una situación similar a la de Brasil, en nuestra jurisdicción territorial argentina, si el propietario quisiera rentar su unidad funcional mediante la plataforma de Airnb u otra similar (vg. Booking), en el caso que el reglamento de propiedad horizontal lo impidiera, debería atacarlo judicialmente y eventualmente plantear la anticonstitucionalidad del art. 2047, inciso a) del CCCN¹¹ desconociendo asimismo la aplicación del art.2046, inciso a). No sabemos con qué suerte.

Todo dependerá de las particulares circunstancias del caso.

4.- A modo de epílogo.

Habiendo expuesto sucintamente la normativa aplicable en nuestro derecho, o al menos la más congruente prima facie al asunto en cuestión, creemos que es conveniente señalar lo siguiente:

• El derecho de propiedad no puede moldearse con normas reglamentarias de orden inferior a las leyes que consagran derechos subjetivos (como el de propiedad);

• El derecho de propiedad es uno más de los derechos consagrado en nuestra Constitución Nacional, aunque uno muy importante, debe usarse y disponerse conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio;

• Una de esas leyes es el Código Civil y Comercial de la Nación que regula el funcionamiento de los consorcios de propiedad horizontal y allí se prohibe expresamente destinar unidades funcionales a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

• Quien se vea afectado por dicho reglamento y entienda que su derecho de propiedad está siendo vulnerado deberá en tal caso atacar de anticonstitucional a las leyes que reglamentan su ejercicio;

• Finalmente entendemos que utilizar una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal para rentarla con fines turísticos en contra de lo previsto en el reglamento de propiedad de ese edificio, no corresponde y puede ser denegado tal uso por los tribunales, excepción hecha de una situación que constituya un flagrante abuso de derecho.

Después de un largo proceso de diálogo, el Gobierno de Colombia consiguió que Airbnb regularice en parte su situación irregular. La plataforma acordó su inscripción en el Registro Único Tributario y empezar a pagar IVA, y prometió seguir invirtiendo en el país. Cotelco celebró este avance, pero exige que deje de publicar propiedades que no cuenten con el RNT.

Según lo informó el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo de Colombia, luego de un extenso e intenso trabajo conjunto, Airbnb aceptó tributar en el país y se da así inicio a un proceso de formalización, que empieza por lo fiscal, pero que el sector espera que se extienda a otros aspectos que preocupan tanto a los destinos como a los alojamientos formales.

La plataforma pactó su inscripción en el Registro Único Tributario y empezar a tributar IVA por su actividad, dos cuestiones a las que Airbnb se venía resistiendo en numerosos países y ahora comienza a admitir, en vista de la fuerte resistencia y de las regulaciones que están implementando cada vez más ciudades. El acuerdo se selló entre la empresa, la cartera turística y la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).

“Las plataformas digitales como Airbnb son bienvenidas como herramientas de promoción del turismo nacional y la comercialización de productos y servicios asociados a los viajes, siempre que cumplan con la normatividad del país y se garantice el ejercicio de la sana y leal competencia”, aseguró el viceministro de Turismo

Por parte de Airbnb, el gerente general para Sudamérica, Leo Tristao, ratificó el compromiso de la empresa para seguir trabajando junto al Gobierno colombiano, con sus “anfitriones” (los propietarios) y los huéspedes. “Este anuncio consolida nuestro compromiso con el desarrollo del turismo en Colombia, un país que se destaca no solo por su calidez y hospitalidad, ya que todos los años atrae millones de viajeros de todo el mundo, sino también por el talento de su gente”, aseveró.

En tanto, José Andrés Romero Tarazona, director general de la DIAN, explicó: “Como administración tributaria creemos que todos los actores del comercio y servicios en la economía digital tienen que tener la equivalencia en las cargas tributarias de la economía formal y productiva de los países. Por eso, le estamos apuntando a que las plataformas tecnológicas que prestan servicios en Colombia tributen el IVA. Seguimos avanzando para que, además, cumplan con todas las obligaciones tributarias que corresponden, buscando un equilibrio para todos”.

La decisión de Airbnb de tributar en Colombia, añadieron, va de la mano de una inversión de la empresa en el país. En septiembre de 2019, a través Sutherland, compañía experta en procesos, la empresa inauguró un Centro de Soporte en Bogotá, que da apoyo en español, inglés y portugués a viajeros y anfitriones de toda América. Se trata del primer centro de este tipo en Latinoamérica y hoy emplea más de 500 personas.

Solución parcial

Desde luego, el sector hotelero colombiano celebró este acuerdo, pero advirtió que se trata sólo del primer paso. En ese sentido, la Asociación Hotelera y Turística de Colombia (Cotelco) emitió un comunicado.

“Como lo hemos expresado en diversos escenarios, estamos a favor del uso de la plataforma digital, siempre y cuando no estimule la competencia desleal que actualmente promueve, por lo que considero que los acuerdos logrados van en la dirección correcta”, afirmó el presidente ejecutivo de la entidad, Gustavo Toro.

Sin embargo, el directivo enfatizó: “Ahora esperamos que se haga realidad por parte de Airbnb, dejando de anunciar establecimientos ilegales que no tengan RNT y que, por tanto, no cumplan con la normatividad colombiana”.

Fuente: Hosteltur

La Organización Mundial del Turismo (OMT)   “no tuvo otro remedio”  que aceptar la candidatura de la plataforma de alojamiento Airbnbcomo miembro afiliado en mayo de este año, afirmó   Eugenio Yunis -miembro del Comité Mundial de Ética del Turismo de la OMT-.  La decisión fue criticada por miembros de la industria turística, en particular hoteleros, enfrentados a Airbnb por considerar a esta empresa el ejemplo más claro de competencia desleal en el sector del alojamiento.

(Hosteltur)

“Vamos a hacer acciones que permitan abordar el tema de las plataformas desde varios puntos de vista: Derecho de Competencia; desde el punto de vista del usuario y consumidores (preocupan los temas de seguridad) temas fiscales o impositivos; temas de regulación de redes, plataformas, OTAs; temas de preservación y generación de empleo”, detalló Iván López Villalba

Con respecto al planteo a la OEA, “lo vamos a presentar como Red Interamericana y del Caribe de Pequeños Hoteles en la reunión de CITUR -Comisión de Turismo de la OEA- el 26 de abril en Lima, y hemos invitado a otras asociaciones empresarias para estar allí presentes y aprovechar todos los espacios para tratar estos temas”, indicó el empresario.

Los gremios de Ecuador, indicó, “reclaman una acción decidida, tanto a nivel nacional como supranacional”, por ellos es que se le propondrá a la OEA que trabaje en una ley marco que pueda ser de referencia para los países.

López Villalba indicó que el ministro de turismo de su país, Fernando Alvarado, viajó a Estados Unidos y quería aprovechar la visita para “buscar una reunión con Airbnb y con todas las plataformas”.

Desde el sector público en Ecuador se ha hecho una regulación para atender parte del tema y “en el futuro vamos a tratar de atender las demás aristas conjuntamente sector público y sector privado”.

Se trata del nuevo reglamento de alojamiento, aprobado en marzo de 2015 y que atravesó dos reformas antes de fin de año. La principal modificación es la definición de casa de huéspedes, que facilita el hospedaje en la mitad del inmueble, pero siguen sin estar reguladas las viviendas que se arriendan íntegras.

Las cifras hoteleras son preocupantes, expresó el representante de la Red Interamericana de Pequeños Hoteles, indicando que en hoteles 5 estrellas de Quito la ocupación en el mes de noviembre cayó de 80,3% en 2014 a 76,7% en 2015, y los 4 estrellas bajaron de 73% a 69%. Para diciembre, la retracción fue de 8,5% en los 5 estrellas y de 9,7% en los hoteles 4 estrellas.

Las tarifas acompañaron esta evolución, reduciéndose entre 5% y 12%.

Según el representante del empresariado ecuatoriano, el turismo representa el 5,3% del PIB del país y se apunta a incrementar esa participación en la economía de Ecuador, tomando como referencia a países como Perú, donde es el 9,3%. La estrategia se basa en incrementar el consumo, más allá de atraer a nuevos visitantes. “Una noche más” es la consigna de la estrategia de Quito, ya que se aspira a incrementar las pernoctaciones. En la capital ecuatoriana, que reúne buena parte de la industria turística, el promedio es de 1,5 noches.

En su presentación en el reciente Foro de Economía Colaborativa de Montevideo manifestó que llegaron 706.000 visitantes del extranjero a Quito en 2015, un incremento respecto al año anterior, pero sin embargo la ocupación hotelera se contrajo.

Por otra parte, dijo que “hay que hacer varias acciones que permitan mejorar la presencia del Ecuador fuera, que atraiga más visitantes y sobre ello también vamos a hacer acciones conjuntas con el ministerio”.

(Taiana González / Hosteltur)

(Hosteltur.com)