Una alternativa nacional al mundo de los Alquileres Temporarios

Mate BNB es una plataforma argentina de alquileres temporarios que nace con la misión de competir con gigantes globales como Airbnb y Booking. Esta iniciativa local busca posicionarse fuertemente en el mercado nacional ofreciendo condiciones más favorables tanto para quienes ofrecen sus propiedades como para los viajeros que buscan alojamiento. La plataforma se destaca por su enfoque en el turismo argentino y una política de comisiones más bajas, que representa un atractivo significativo en comparación con sus competidores internacionales.

Comisiones cero y pagos rápidos: beneficios para los anfitriones

Uno de los mayores beneficios de Mate BNB es que ofrece a los anfitriones una comisión del 0% durante los primeros tres meses de incorporación, lo que incentiva a los propietarios a anunciar sus propiedades sin costos adicionales inmediatos. Además, Mate BNB promete pagos rápidos y una atención personalizada para resolver cualquier inquietud o necesidad de los usuarios. Esta propuesta está diseñada para facilitar el ingreso y la permanencia de más anfitriones en la plataforma, creando un ecosistema más rentable y amigable para ellos.

Funcionamiento sencillo y foco en el usuario

El portal Mate BNB funciona de manera intuitiva, permitiendo a quienes publican propiedades hacerlo gratuitamente y gestionar reservas sin complicaciones. Para los viajeros, la plataforma ofrece precios convenientes y alternativas variadas de alojamientos temporarios en diferentes destinos dentro de Argentina. Su herramienta de búsqueda permite filtrar según necesidades específicas, facilitando encontrar la opción ideal para cada viaje. La atención personalizada y el contacto directo entre anfitriones y huéspedes son pilares que diferencian a esta plataforma.

Crecimiento y expansión en el turismo argentino

Desde su lanzamiento, Mate BNB ha ido sumando alojamientos y destinos, apoyando la reactivación del turismo nacional. Su modelo busca consolidarse como una alternativa confiable y económica, aprovechando el auge de los viajes internos y la demanda de soluciones digitales para alquilar propiedades temporales. Además, el hecho de ser una plataforma 100% argentina refuerza su conexión con el mercado local y el compromiso con el desarrollo de la economía turística nacional.

Una solución accesible para anfitriones y viajeros

Mate BNB surge como una innovación en el mercado de alquileres temporarios en Argentina, proponiendo una solución accesible, eficiente y centrada en las necesidades de anfitriones y viajeros. Su política de bajos costos, junto a un servicio personalizado, la convierte en una opción atractiva para quienes buscan alojamientos temporales dentro del país sin intermediarios internacionales costosos. Sin duda, es una plataforma para seguir de cerca en el sector turístico argentino, ofreciendo una experiencia fresca y competitiva

Turismo y Derecho

CON EL EXPEDIENTE ORIGINAL

(S-1831/2023) PROYECTO DE LEY

El Senado y la Cámara de Diputados, ….

CAPÍTULO I:

 OBJETO. PERSONAS ALCANZADAS. PRINCIPIOS RECTORES

Artículo 1.- Del Objeto: La presente ley tiene por objeto la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos en la República Argentina.

Artículo 2.- De las Personas alcanzadas: Se encuentran alcanzados por las disposiciones de la presente ley:

1. los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente y/o autorización correspondiente realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles, tanto de manera ocasional como habitual, en la modalidad locativa definida en el artículo 4°.

2. las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4° y oficien en calidad de huésped, usuario o consumidor del servicio.

3. toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos.

Artículo 3.- Objetivos del sistema: Son objetivos del sistema creado por la presente ley:

1. La protección de los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), de los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal);

2. El desarrollo sustentable y sostenible de las actividades que integran la cadena de valor del turismo en sus tres dimensiones: ambiental, económica y social.

3. La optimización de la calidad de los destinos y las prestaciones turísticas en todas sus formas y modalidades a fin de satisfacer la demanda nacional e internacional.

4. la competitividad, asegurando las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad a través de un producto turístico competitivo.

5. la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados.

6. la transparencia, debida información y seguridad jurídica en las transacciones.

7. la defensa y fortalecimiento de la competencia leal y justa entre los diversos actores del sistema y de éstos con los restantes actores regulados de la industria turística.

8.  las condiciones justas de trabajo en la actividad.

CAPÍTULO II:

DEL CONTRATO DE HOSPEDAJE Y ALQUILER TEMPORARIO CON FINES TURISTICOS

Artículo 4.- Del Contrato de Hospedaje y alquiler temporario con fines turísticos: Se entiende por contrato de alquiler temporario turístico al servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, utilizadas total o parcialmente, por un período mínimo de un (1) día o pernoctación y de hasta noventa (90) días o pernoctaciones.

Artículo 5.- Sujetos: Son sujetos del contrato:

1. los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente o autorización realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles de manera habitual en la modalidad locativa definida en el artículo 2° de la presente Ley, a quienes en adelante se denominarán como «anfitriones».

2. las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4°, quienes se denominarán como “huésped”.

3. toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos, que se denominarán en adelante “plataformas digitales de alquiler temporario turístico”.

Artículo 6.- Actividad Excluida: En el caso en que un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se destine más de un sesenta por ciento (60%) de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente y pertenezcan a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca, no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley Nº 18.828 o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 7.- De los derechos del huésped: El “huésped” de Alquiler Temporario Turístico, en su calidad de consumidor y usuario de un servicio surgido en una relación de consumo, tiene todos los derechos que surgen de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor (Ley 24240), o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 8.- De las obligaciones del huésped: A los efectos de esta Ley, y sin perjuicio de lo establecido en otras regulaciones que resulten aplicables, los huéspedes de Alquileres Temporarios Turísticos tienen la obligación de:

1. Observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios turísticos.

2. Respetar las instalaciones y los equipamientos del inmueble dado en Alquiler Temporario Turístico.

Artículo 9.- De los derechos del anfitrión: Son derechos del titular propietario o administrador de la vivienda de uso turístico entre otros:

1. Obtener la inscripción en el Registro, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la presente ley;

2. Los que se desprenden de las normas aplicables vigentes para la actividad hotelera en general.

Artículo 10.- De las obligaciones del anfitrión: El titular propietario o el administrador de la vivienda de uso turístico, tendrá enunciativamente las siguientes obligaciones:

1. Cumplir con las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal.

2. Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados;

3. Tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente;

4. En el proceso de comercialización hacer uso de sitios formales y regulares en todo el territorio nacional, proveyendo a los mismos del número de inscripción que deberá figurar en la oferta, así como las características reales de la vivienda a ser ofrecida;

5. Responder frente al huésped respecto a las normas generales relativas a la actividad hotelera;

6. Estar inscripto en los regímenes tributarios que correspondan a cada jurisdicción como prestador de servicios de alquiler temporario turístico;

7. Solicitar a la autoridad de aplicación la suspensión o baja respectiva del registro cuando así se correspondiere.

8. Notificar por los canales habituales de comunicación al consorcio de copropietarios de la existencia de una unidad dada en alquiler temporario con fines turísticos. La actividad no debe estar prohibida por reglamento de copropiedad.

9. Registrar información de cada huésped alojado, así como el período de alojamiento. La información debe ser conservada por el plazo que la Autoridad de Aplicación determine.

10. Informar a la autoridad de aplicación el cese de su ofrecimiento como propiedad de Alquiler Temporario Turístico en los plazos y términos que establezca la reglamentación.

11. Presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad e higiene de los inmuebles objeto de la presente ley de acuerdo a la normativa vigente en la República Argentina. La misma deberá ser suscripta por un ingeniero, arquitecto o especialista en higiene o seguridad.

12. Exhibir en lugar visible de la entrada o de la recepción de la unidad una copia del Certificado de inscripción en el Registro, asignada por la Autoridad de Aplicación cuyas características serán determinadas por la normativa reglamentaria.

13. Contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros.

14. Incluir el número de inscripción en el Registro en toda reserva y publicidad en la que se ofreciere una unidad como Alquiler Temporario Turístico.

15. Informar al huésped, al momento de efectuarse la reserva, los servicios ofrecidos, las condiciones de los mismos y las políticas de reserva y cancelación.

16. Informar al huésped de la existencia del reglamento de copropiedad y poner una copia a su disposición.

17. Entregar al huésped un inventario del equipamiento y mobiliario, a los fines de constatar las condiciones de la unidad al momento del ingreso, en el caso en que reciba un depósito en carácter de garantía.

Artículo 11.- De los derechos de las Plataformas digitales de intermediación: Las plataformas digitales de alquiler temporario turístico podrán comercializar, promocionar, publicitar o intermediar en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, publicando por medios informáticos la información brindada por el “huésped” que se encuentre inscripto en el Registro creado por la presente ley.

Artículo 12.- De las obligaciones de las Plataformas digitales de intermediación. Sin perjuicio de las obligaciones que resulten de la aplicación de cualquier otra normativa vigente, las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, deberán:

1. Habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad y en toda publicación o publicidad que se dé al mismo.

2. Proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.

3. Exhibir en forma accesible en todo medio de publicación la información que la Autoridad de Aplicación determine.

CAPÍTULO III

DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN

Artículo 13.- Ámbito de actuación: El Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, será la autoridad de aplicación de la presente ley.

Artículo 14.- Funciones: Son funciones y atribuciones de la autoridad de aplicación las siguientes:

1. Determinar los requisitos generales y específicos que se deberán cumplir a los efectos de obtener la inscripción en el registro conforme a lo establecido en esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.

2. Recibir la documentación requerida de la propiedad conforme a la reglamentación de la presente y proceder a su inscripción en el registro; emitiendo la constancia respectiva.

3. Aplicar las sanciones que correspondan de acuerdo a la reglamentación de la presente ley.

4. Remitir a los organismos o reparticiones públicas que correspondan las denuncias que sean de competencia de otras dependencias administrativas y que deban ser resueltas por las mismas.

5. Solicitar, previa notificación fehaciente y mediante resolución fundada la baja, el retiro o la suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro.

6. Realizar intimaciones y requerimientos para cumplir con la normativa, en los casos que se detecten publicaciones u oferta de alquileres de inmuebles con fines turísticos temporarios que no se encuentren inscriptos en el Registro. La publicación de la oferta constituye presunción suficiente sobre la realización de la actividad por parte del huésped.

Artículo 15.- De la Inspección y Contralor. Atribuciones. – Convenios. La autoridad de aplicación tendrá las funciones de fiscalización, intimación y requerimientos a fin de detectar los incumplimientos a la presente ley.

Dichas atribuciones podrán ser delegadas en autoridades públicas provinciales y/o municipales en los casos en que en dichas jurisdicciones territoriales se encuentre vigente un registro de viviendas de alquileres temporarios con fines turísticos y se encuentre operativo un sistema de control sobre alquileres temporarios con fines turísticos. En todos los casos regirá entre las distintas jurisdicciones actuantes del sistema el deber de colaboración y comunicación, debiendo compartirse en forma automática y permanente la información existente en los Registros.

La autoridad de aplicación podrá celebrar convenios de colaboración y coordinación sobre las actividades establecidas en el artículo 14 de la presente ley para el contralor y fiscalización de las viviendas de alquiler temporario turístico con los respectivos organismos de turismo provinciales, municipales y de la Ciudad autónoma de Buenos Aires.

A los efectos de la asignación de competencias en los citados convenios, se deberán seguir las siguientes pautas: 1) Estado Nacional: Vigilar el cumplimiento del marco general de la actividad; imponer las sanciones que correspondan por la violación del cumplimiento de las obligaciones y las restantes funciones contempladas en el artículo 14 de la presente ley; 2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres Temporarios con fines Turísticos en cuanto a cumplimiento de los parámetros mínimos y normas de seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, colaborar con la autoridad de aplicación nacional y/o instrumentar en forma directa un sistema de registro público obligatorio. La información relativa a dicho Registro debe ser compartida en forma permanentemente y actualizada con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional; 3) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

CAPITULO IV:

DEL REGISTRO DE VIVIENDAS DE ALQUILERES TEMPORARIOS CON FINES TURISTICOS

Artículo 16.- Creación. Créase en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario.

Artículo 17.- Deber de Registración: Deberán registrarse todas las unidades habitacionales que sean ofrecidas y comercializadas bajo los criterios expresados en el artículo 4° de la presente ley. Al momento de la solicitud de la inscripción se le requerirá al propietario o administrador, la habilitación para la comercialización emitida por las autoridades competentes de sus respectivas jurisdicciones y el cumplimiento de las obligaciones tributarias y fiscales correspondientes.

CAPITULO V: REGIMEN SANCIONATORIO

Artículo 18.- De las sanciones: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones y deberes previstos en la presente ley será pasible, de acuerdo a la gravedad de los hechos:

1. 1. Apercibimiento;

   2. Suspensión en el registro con un máximo de 90 días corridos;

   3. Baja del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario de la República Argentina.

c. 1. Se procederá a la baja del registro en caso de acumularse 3 (tres) suspensiones.

c. 2. La suspensión o baja del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la República Argentina deberá ser comunicada por la Autoridad de Aplicación a las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico a fin de que inmediatamente retiren de la comercialización, promoción, y/o publicidad del alquiler temporario turístico la unidad sobre la que pesa la sanción.

c. 3. Operada la baja, la unidad en cuestión no podrá ponerse nuevamente en el mercado de alquileres temporarios turísticos por un lapso de 5 años a contar a partir de que quede firme la sanción.

c. 4. En caso de comprobarse que la persona titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico, ejerza la actividad durante la vigencia de la suspensión o baja en el registro, se solicitará a la jurisdicción correspondiente la aplicación de una multa

Artículo 19.- En el caso de incumplimiento de la presente por parte las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico, las mismas serán pasibles de las siguientes sanciones:

a. apercibimiento;

b. multas a determinar por la autoridad competente;

c. suspensión de operar en el país;

d. cese definitivo de actividades en el país.

CAPITULO VI:

DE LOS CONFLICTOS. RESOLUCIÓN ALTERNATIVA DE CONFLICTOS

Artículo 20. Del sistema de resolución de conflictos en materia de alquileres temporarios con fines turísticos: Para la resolución de conflictos que pudieran suscitarse entre personas locadoras y locatarias será de aplicación el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (SNAC). Dicho sistema extrajudicial atenderá y resolverá aquellos casos en los que existan incumplimientos a la normativa emanada de esta ley. La adhesión de los locadores al sistema arbitral deberá manifestarse en forma expresa al momento de la inscripción en el registro y se hará constar en el mismo.

Artículo 21.- Incorpórese a la Ley 25.997 como inciso 1.1.6 del Anexo I el siguiente texto: 1.1.6.: “Servicios de alojamiento en viviendas con fines turísticos, utilizados de forma total o parcial por un período mínimo de 1(un) día con al menos 1(una) pernoctación y, un máximo de 90 días”.

Artículo 22.- Aplicación supletoria. Será aplicable en forma supletoria el régimen sancionatorio de la Ley Nacional de Turismo (Ley 25.997), y la Ley de procedimientos administrativos (Ley 19.549).

Artículo 23.- Invitación. Invitase a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

Artículo 24.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Mariana Juri

FUNDAMENTOS

Señora Presidenta:

Acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) debe ser regulada por el Estado Nacional, debiendo adoptarse a su respecto un criterio de “regulación adecuada”; de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal) y se garanticen una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por ello es que el presente proyecto de Ley se plantea como Objetivos: a) Introducir obligaciones claras y coherentes para las plataformas y hosts; b) Permitir una supervisión eficaz de la actividad por parte de autoridades nacionales, provinciales y/o municipales; c) Garantizar la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados (Hoteles); d) Reducir la informalidad laboral creciente en la actividad.

A los efectos de cumplimentar tales objetivos, se propone introducir las siguientes herramientas regulatorias: a) Implementar un sistema de registro obligatorio y público; b) Determinar y definir las responsabilidades de propietarios, administradores y de las plataformas digitales dedicadas a las distintas formas de intermediación; c) Ordenar y articular las competencias de los distintos niveles de gobierno nacional, provinciales y municipales.

Es en este aspecto que ponemos especial énfasis, pues estimamos que las incumbencias competenciales entre ellos deben darse de la siguiente manera:

1. Estado Nacional: Establecer el marco general de la actividad mediante la regulación del contrato de hospedaje con fines turísticos temporarios de forma tal que el tratamiento jurídico respecto al pasajero, sus derechos y la responsabilidad del hospedero y de las plataformas, se asimile en todas las formas de hospedaje. Asimismo, debe proveer el marco general en materia de tributos de carácter nacional de modo de lograr una fiscalidad equitativa;

2. Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres con fines turísticos temporarios en cuanto a cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, debe llevar un sistema de registro público obligatorio, que necesariamente debe ser compartido con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional.

3. Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en

este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

Si observamos el derecho comparado podemos observar una profusa legislación y reglamentaciónsobrelamateria.Enelsiguientecuadrocomparativoresumimos las herramientas legislativas encontradas:

En el presente proyecto de ley adoptamos mayoritariamente las herramientas precedentemente expuestas. No obstante, hemos preferido no incorporar medidas y disposiciones que significan mayores restricciones para la libertad de contratación y que observamos como innecesarias en nuestro país, tales como:

Con todo, estimamos pertinente y adecuado enfrentar los aspectos centrales de las diversas problemáticas que nos plantea esta nueva forma de contratación que se ha desarrollado en el mercado turístico, que podemos resumir en las siguientes:

1 – El impacto en el sector hotelero tradicional:

La industria hotelera está dictada por regulaciones y altos costos fijos, incluyendo altas barreras de entrada que provienen de inversiones iniciales astronómicas. La acción de las PLATAFORMAS afectó los ingresos de las habitaciones de hotel al reducir los índices de ocupación, los precios de las habitaciones de hotel o ambos. Los hoteles están exigiendo una regulación para frenar los efectos negativos de las PLATAFORMAS y nivelar el campo de juego regulatorio (frente al modelo económico de coste marginal cero de las Plataformas).

Asimismo, los proveedores de departamentos individuales de las plataformas no están sujetos a una reglamentación estricta como la de los hoteles tradicionales. Estos tres elementos juntos refuerzan el creciente poder de mercado de las plataformas frente a los competidores tradicionales y le ayudan a desarrollar una ventaja comparativa (ventajas económicas, impositivas, laborales, burocráticas).

2 – Desplazamientos urbanos que pueden afectar ciudades y barrios: Uno de los temas más debatidos asociados con las Plataformas es su impacto en las ciudades y barrios. El aumento de los alquileres turísticos a corto plazo ha creado en algunas ciudades escasez de viviendas asequibles a largo plazo, lo que ha tenido un impacto drástico en los precios de alquileres y en el estilo de vida de las poblaciones de menores ingresos.

Investigaciones demuestran que el turismo de alquileres temporarios se está convirtiendo en un factor de creación de desigualdad urbana. Junto con el impacto de la escasez de viviendas y el aumento del precio de los alquileres, se producen otros impactos como son la modificación de las condiciones de tranquilidad y convivencia de barrios y comunidades (fiestas ruidosas, congestión y «exceso de turismo»). Ciertas transformaciones demográficas en los barrios provocan desplazamientos comerciales o la introducción de nuevos servicios y opciones de consumo (provocando congestión turística y vacío residencial), aumento de precios de los alquileres, bienes y servicios del lugar y por tanto, desplazamientos de las clases bajas y/o medias de determinados lugares, a veces centrales, a otros periféricos.

3 – Vulneración de derechos a usuarios y consumidores. Peligro en la vida, seguridad y salubridad. Responsabilidades:

A partir de la observación de la casuística proveniente del derecho argentino y fundamentalmente del derecho comparado (Comisión Europea, Red Europea de Cooperación para la Protección de los Consumidores, entre otros) surge un campo de acción muy amplio en procura de garantizar

que los derechos de consumidores y usuarios no se vean vulnerados por las plataformas y anfitriones.

Así pues, se han denunciado “Prácticas comerciales engañosas”, determinadas por contener información falsa o carecer de información sustancial para inducir a error al consumidor medio, haciéndolo tomar una decisión que de otro modo no hubiera tomado. Asimismo, existen numerosos supuestos de vulneración a la “Obligación de proporcionar una información completa y adecuada sobre el precio”. A modo de ejemplo, la Comisión Europea y Red CPC observaron los Términos de Servicio de Airbnb (en el párrafo 6.2 – epígrafe 6, dedicado a las «Tarifas de Servicio») por presentar falta de claridad y ambigüedad en la información sobre el precio total o final. Es evidente que el precio total de un producto o servicio es un elemento fundamental para la adopción de la decisión de compra del consumidor y es por ello que debe de estar siempre claramente visible y determinado. Asimismo, la “Obligación de identificar claramente si el anfitrión tiene la condición de empresario o de consumidor”, ha sido exigida entendiendo que la condición de profesional o de particular del anfitrión puede influir en la decisión del consumidor y que la misma tiene consecuencias jurídicas en cuanto a la protección del consumidor.

Finalmente, numerosas “Cláusulas abusivas” han sido denunciadas y resueltas, cuando median cláusulas contractuales que no se han sido negociadas individualmente y que, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Por ejemplo en materia de “jurisdicción” (determinándose que no debe llevarlo a un país diferente de su Estado de residencia); en cuanto a “decisiones unilaterales de las plataformas sobre terminación de un contrato”; o “privación a los consumidores de su derecho legal básico de demandar a un anfitrión en caso de daños personales u otros daños”; o “modificación unilateral de las cláusulas y condiciones, sin informar claramente a los consumidores anticipadamente y darles la posibilidad de rescindir el contrato; o en cuanto a la política de Airbnb en materia de “restituciones e indemnizaciones y de aceptación de demandas por daños”, la que debe estar claramente definida y no debe privar a los consumidores de su derecho de interponer los recursos legales a su disposición.

De la citada casuística surge entonces la necesidad de realizar una reglamentación adecuada de un contrato complejo (hospedaje turístico transitorio) que une a distintas partes en diversas etapas de desarrollo: Anfitrión-Plataforma; Plataforma-Usuario; Usuario-Anfitrión.

Por demás, numerosas denuncias y hechos denotan la posibilidad extendida que se utilicen sitios que ponen en peligro la vida, seguridad y

salubridad de las personas, siendo necesario reglamentar las responsabilidades que deberán asumir anfitriones y plataformas.

4 – Cambios en condiciones laborales:

La informalidad existente en la actividad de alquileres con fines turísticos temporarios ha provocado una creciente informalidad en el mercado laboral relativo a la misma, debiendo asegurarse las condiciones justas de trabajo. Atendiendo a todas estas problemáticas, es que estimamos necesario que los estados, mediante su legislación, brinde herramientas que acompañen el crecimiento de las economías colaborativas y para que ellas se incorporen a la economía general de las comunidades de una manera más efectiva y beneficiosa para la mayoría.

Debe rescatarse lo positivo: el mercado de las plataformas ayuda a la gente a viajar, aumenta el poder de los consumidores, promueve el turismo,ayuda a los anfitriones legales a obtener ingresos adicionales, entre otros;pero los serios impactos generados -en el sector hotelero, en las ciudades y barrios, en el aumento de los precios de los alquileres, en la vulneracióndelosderechosdeusuariosyconsumidoresyenlascondicioneslaborales-nos indica que debemos dar una paso hacia adelante, mediante regulaciones mínimas y adecuadas que nivel en el campo de juego.

Los responsables políticos deben asumir su responsabilidad y crear un marco regulador que rectifique las diversas problemáticas generadas.

En última instancia, los gobiernos junto a las plataformas y a organizaciones de incumbencia, deben trabajar conjuntamente para erradicar ciertos impactos negativos y, al mismo tiempo, preservar los beneficios de un modelo de negocio que ha llegado para quedarse.

Por ello, acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) no debe ser prohibida ni tampoco absolutamente desregulada, sino que debe adoptarse el criterio de una regulación adecuada, de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal), se garantice una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por tales razones y las que se agregarán al momento de su tratamiento, solicito a mis pares tengan a bien acompañarme y dar sanción favorable al presente Proyecto de Ley.

Mariana Juri

(S-1831/2023) PROYECTO DE LEY

El Senado y la Cámara de Diputados, ….

CAPÍTULO I:

OBJETO. PERSONAS ALCANZADAS. PRINCIPIOS RECTORES

Artículo 1.- Del Objeto: La presente ley tiene por objeto la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos en la República Argentina.

Artículo 2.- De las Personas alcanzadas: Se encuentran alcanzados por las disposiciones de la presente ley:

1) los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente y/o autorización correspondiente realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles, tanto de manera ocasional como habitual, en la modalidad locativa definida en el artículo 4°.
2) las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4° y oficien en calidad de huésped, usuario o consumidor del servicio.
3) toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos.

Artículo 3.- Objetivos del sistema: Son objetivos del sistema creado por la presente ley:

1) La protección de los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), de los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal);
2) El desarrollo sustentable y sostenible de las actividades que integran la cadena de valor del turismo en sus tres dimensiones: ambiental, económica y social.
3) La optimización de la calidad de los destinos y las prestaciones turísticas en todas sus formas y modalidades a fin de satisfacer la demanda nacional e internacional.

4) la competitividad, asegurando las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad a través de un producto turístico competitivo.
5) la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados.
6) la transparencia, debida información y seguridad jurídica en las transacciones.
7) la defensa y fortalecimiento de la competencia leal y justa entre los diversos actores del sistema y de éstos con los restantes actores regulados de la industria turística.
8) las condiciones justas de trabajo en la actividad.

CAPÍTULO II:

DEL CONTRATO DE HOSPEDAJE Y ALQUILER TEMPORARIO CON FINES TURISTICOS

Artículo 4.- Del Contrato de Hospedaje y alquiler temporario con fines turísticos: Se entiende por contrato de alquiler temporario turístico al servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, utilizadas total o parcialmente, por un período mínimo de un (1) día o pernoctación y de hasta noventa (90) días o pernoctaciones.

Artículo 5.- Sujetos: Son sujetos del contrato:
a) los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente o autorización realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles de manera habitual en la modalidad locativa definida en el artículo 2° de la presente Ley, a quienes en adelante se denominarán como «anfitriones».
b) las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4°, quienes se denominarán como “huésped”.
c) toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos, que se denominarán en adelante “plataformas digitales de alquiler temporario turístico”.

Artículo 6.- Actividad Excluida: En el caso en que un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se destine más de un sesenta por ciento (60%) de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente y pertenezcan a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca, no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley Nº 18.828 o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 7.- De los derechos del huésped: El “huésped” de Alquiler Temporario Turístico, en su calidad de consumidor y usuario de un servicio surgido en una relación de consumo, tiene todos los derechos que surgen de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor (Ley 24240), o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 8.- De las obligaciones del huésped: A los efectos de esta Ley, y sin perjuicio de lo establecido en otras regulaciones que resulten aplicables, los huéspedes de Alquileres Temporarios Turísticos tienen la obligación de:

1. Observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios turísticos.
2. Respetar las instalaciones y los equipamientos del inmueble dado en Alquiler Temporario Turístico.

Artículo 9.- De los derechos del anfitrión: Son derechos del titular propietario o administrador de la vivienda de uso turístico entre otros:

1. Obtener la inscripción en el Registro, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la presente ley;
2. Los que se desprenden de las normas aplicables vigentes para la actividad hotelera en general.

Artículo 10.- De las obligaciones del anfitrión: El titular propietario o el administrador de la vivienda de uso turístico, tendrá enunciativamente las siguientes obligaciones:

1. Cumplir con las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal.
2. Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados;
3. Tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente;
4. En el proceso de comercialización hacer uso de sitios formales y regulares en todo el territorio nacional, proveyendo a los mismos del número de inscripción que deberá figurar en la oferta, así como las características reales de la vivienda a ser ofrecida;
5. Responder frente al huésped respecto a las normas generales relativas a la actividad hotelera;
6. Estar inscripto en los regímenes tributarios que correspondan a cada jurisdicción como prestador de servicios de alquiler temporario turístico;
7. Solicitar a la autoridad de aplicación la suspensión o baja respectiva del registro cuando así se correspondiere.

8. Notificar por los canales habituales de comunicación al consorcio de copropietarios de la existencia de una unidad dada en alquiler temporario con fines turísticos. La actividad no debe estar prohibida por reglamento de copropiedad.
9. Registrar información de cada huésped alojado, así como el período de alojamiento. La información debe ser conservada por el plazo que la Autoridad de Aplicación determine.
10. Informar a la autoridad de aplicación el cese de su ofrecimiento como propiedad de Alquiler Temporario Turístico en los plazos y términos que establezca la reglamentación.
11. Presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad e higiene de los inmuebles objeto de la presente ley de acuerdo a la normativa vigente en la República Argentina. La misma deberá ser suscripta por un ingeniero, arquitecto o especialista en higiene o seguridad.
12. Exhibir en lugar visible de la entrada o de la recepción de la unidad una copia del Certificado de inscripción en el Registro, asignada por la Autoridad de Aplicación cuyas características serán determinadas por la normativa reglamentaria.
13. Contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros.
14. Incluir el número de inscripción en el Registro en toda reserva y publicidad en la que se ofreciere una unidad como Alquiler Temporario Turístico.
15. Informar al huésped, al momento de efectuarse la reserva, los servicios ofrecidos, las condiciones de los mismos y las políticas de reserva y cancelación.
16. Informar al huésped de la existencia del reglamento de copropiedad y poner una copia a su disposición.
17. Entregar al huésped un inventario del equipamiento y mobiliario, a los fines de constatar las condiciones de la unidad al momento del ingreso, en el caso en que reciba un depósito en carácter de garantía.

Artículo 11.- De los derechos de las Plataformas digitales de intermediación: Las plataformas digitales de alquiler temporario turístico podrán comercializar, promocionar, publicitar o intermediar en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, publicando por medios informáticos la información brindada por el “huésped” que se encuentre inscripto en el Registro creado por la presente ley.

Artículo 12.- De las obligaciones de las Plataformas digitales de intermediación. Sin perjuicio de las obligaciones que resulten de la aplicación de cualquier otra normativa vigente, las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, deberán:

1. Habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad y en toda publicación o publicidad que se dé al mismo.
2. Proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.
3. Exhibir en forma accesible en todo medio de publicación la información que la Autoridad de Aplicación determine.

CAPÍTULO III

DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN

Artículo 13.- Ámbito de actuación: El Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, será la autoridad de aplicación de la presente ley.

Artículo 14.- Funciones: Son funciones y atribuciones de la autoridad de aplicación las siguientes:

1. Determinar los requisitos generales y específicos que se deberán cumplir a los efectos de obtener la inscripción en el registro conforme a lo establecido en esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.
2. Recibir la documentación requerida de la propiedad conforme a la reglamentación de la presente y proceder a su inscripción en el registro; emitiendo la constancia respectiva.
3. Aplicar las sanciones que correspondan de acuerdo a la reglamentación de la presente ley.
4. Remitir a los organismos o reparticiones públicas que correspondan las denuncias que sean de competencia de otras dependencias administrativas y que deban ser resueltas por las mismas.
5. Solicitar, previa notificación fehaciente y mediante resolución fundada la baja, el retiro o la suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro.
6. Realizar intimaciones y requerimientos para cumplir con la normativa, en los casos que se detecten publicaciones u oferta de alquileres de inmuebles con fines turísticos temporarios que no se encuentren inscriptos en el Registro. La publicación de la oferta constituye presunción suficiente sobre la realización de la actividad por parte del huésped.

Artículo 15.- De la Inspección y Contralor. Atribuciones. – Convenios. La autoridad de aplicación tendrá las funciones de fiscalización, intimación y requerimientos a fin de detectar los incumplimientos a la presente ley.

Dichas atribuciones podrán ser delegadas en autoridades públicas provinciales y/o municipales en los casos en que en dichas jurisdicciones territoriales se encuentre vigente un registro de viviendas de alquileres temporarios con fines turísticos y se encuentre operativo un sistema de control sobre alquileres temporarios con fines turísticos. En todos los casos regirá entre las distintas jurisdicciones actuantes del sistema el deber de colaboración y comunicación, debiendo compartirse en forma automática y permanente la información existente en los Registros.

La autoridad de aplicación podrá celebrar convenios de colaboración y coordinación sobre las actividades establecidas en el artículo 14 de la presente ley para el contralor y fiscalización de las viviendas de alquiler temporario turístico con los respectivos organismos de turismo provinciales, municipales y de la Ciudad autónoma de Buenos Aires.

A los efectos de la asignación de competencias en los citados convenios, se deberán seguir las siguientes pautas: 1) Estado Nacional: Vigilar el cumplimiento del marco general de la actividad; imponer las sanciones que correspondan por la violación del cumplimiento de las obligaciones y las restantes funciones contempladas en el artículo 14 de la presente ley; 2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres Temporarios con fines Turísticos en cuanto a cumplimiento de los parámetros mínimos y normas de seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, colaborar con la autoridad de aplicación nacional y/o instrumentar en forma directa un sistema de registro público obligatorio. La información relativa a dicho Registro debe ser compartida en forma permanentemente y actualizada con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional; 3) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

CAPITULO IV:

DEL REGISTRO DE VIVIENDAS DE ALQUILERES TEMPORARIOS CON FINES TURISTICOS

Artículo 16.- Creación. Créase en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario.

Artículo 17.- Deber de Registración: Deberán registrarse todas las unidades habitacionales que sean ofrecidas y comercializadas bajo los criterios expresados en el artículo 4° de la presente ley. Al momento de la solicitud de la inscripción se le requerirá al propietario o administrador, la habilitación para la comercialización emitida por las autoridades competentes de sus respectivas jurisdicciones y el cumplimiento de las obligaciones tributarias y fiscales correspondientes.

CAPITULO V: REGIMEN SANCIONATORIO
Artículo 18.- De las sanciones: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones y deberes previstos en la presente ley será pasible, de acuerdo a la gravedad de los hechos:

a. Apercibimiento;
b. Suspensión en el registro con un máximo de 90 días corridos;
c. Baja del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario de la República Argentina.
c. 1. Se procederá a la baja del registro en caso de acumularse 3 (tres) suspensiones.
c. 2. La suspensión o baja del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la República Argentina deberá ser comunicada por la Autoridad de Aplicación a las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico a fin de que inmediatamente retiren de la comercialización, promoción, y/o publicidad del alquiler temporario turístico la unidad sobre la que pesa la sanción.
c. 3. Operada la baja, la unidad en cuestión no podrá ponerse nuevamente en el mercado de alquileres temporarios turísticos por un lapso de 5 años a contar a partir de que quede firme la sanción.
c. 4. En caso de comprobarse que la persona titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico, ejerza la actividad durante la vigencia de la suspensión o baja en el registro, se solicitará a la jurisdicción correspondiente la aplicación de una multa

Artículo 19.- En el caso de incumplimiento de la presente por parte las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico, las mismas serán pasibles de las siguientes sanciones: a. apercibimiento; b. multas a

determinar por la autoridad competente; c. suspensión de operar en el país;
d. cese definitivo de actividades en el país.

CAPITULO VI:

DE LOS CONFLICTOS. RESOLUCION ALTERNATIVA DE CONFLICTOS

Artículo 20. Del sistema de resolución de conflictos en materia de alquileres temporarios con fines turísticos: Para la resolución de conflictos que pudieran suscitarse entre personas locadoras y locatarias será de aplicación el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (SNAC). Dicho sistema extrajudicial atenderá y resolverá aquellos casos en los que existan incumplimientos a la normativa emanada de esta ley. La adhesión de los locadores al sistema arbitral deberá manifestarse en forma expresa al momento de la inscripción en el registro y se hará constar en el mismo.

Artículo 21.- Incorpórese a la Ley 25.997 como inciso 1.1.6 del Anexo I el siguiente texto: 1.1.6.: “Servicios de alojamiento en viviendas con fines turísticos, utilizados de forma total o parcial por un período mínimo de 1(un) día con al menos 1(una) pernoctación y, un máximo de 90 días”.

Artículo 22.- Aplicación supletoria. Será aplicable en forma supletoria el régimen sancionatorio de la Ley Nacional de Turismo (Ley 25.997), y la Ley de procedimientos administrativos (Ley 19.549).

Artículo 23.- Invitación. Invitase a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

Artículo 24.- Comuniquese al Poder Ejecutivo.

Mariana Juri

FUNDAMENTOS

Señora Presidenta:

Acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) debe ser regulada por el Estado Nacional, debiendo adoptarse a su respecto un criterio de “regulación adecuada”; de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos

(en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal) y se garanticen una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por ello es que el presente proyecto de Ley se plantea como Objetivos: a) Introducir obligaciones claras y coherentes para las plataformas y hosts; b) Permitir una supervisión eficaz de la actividad por parte de autoridades nacionales, provinciales y/o municipales; c) Garantizar la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados (Hoteles); d) Reducir la informalidad laboral creciente en la actividad.

A los efectos de cumplimentar tales objetivos, se propone introducir las siguientes herramientas regulatorias: a) Implementar un sistema de registro obligatorio y público; b) Determinar y definir las responsabilidades de propietarios, administradores y de las plataformas digitales dedicadas a las distintas formas de intermediación; c) Ordenar y articular las competencias de los distintos niveles de gobierno nacional, provinciales y municipales.

Es en este aspecto que ponemos especial énfasis, pues estimamos que las incumbencias competenciales entre ellos deben darse de la siguiente manera:

1) Estado Nacional: Establecer el marco general de la actividad mediante la regulación del contrato de hospedaje con fines turísticos temporarios de forma tal que el tratamiento jurídico respecto al pasajero, sus derechos y la responsabilidad del hospedero y de las plataformas, se asimile en todas las formas de hospedaje. Asimismo, debe proveer el marco general en materia de tributos de carácter nacional de modo de lograr una fiscalidad equitativa;
2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres con fines turísticos temporarios en cuanto a cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, debe llevar un sistema de registro público obligatorio, que necesariamente debe ser compartido con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional.
c) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en

este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

Si observamos el derecho comparado podemos observar una profusa legislación y reglamentación sobre la materia. En el siguiente cuadro comparativo resumimos las herramientas legislativas encontradas:

Medida
Contenido
Objetivo específico
Países/Ciudades
Registro Obligatorio
Todos los anfitriones deben inscribirse en un registro (nacional o local)
Permitir/Mejora r el control y aplicación de la regulación
Alemania. Croacia.
Grecia. Suecia. Colombia. París.
Barcelona. Toronto. Buenos Aires
Deber de las PLATAFORMA
S de publicar número de registro
Es obligatorio para las
plataformas publicar el
número de
registro del anfitrión
Permitir/Mejora r el control y la aplicación de la regulación.
Disminuir la informalidad
San Francisco París
Japón
Cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad
Estándares mínimos de cumplimiento del contrato
Protección de los derechos de consumidores y usuarios
Madrid
Determinación de responsabilida d legales de PLATAFORMA
S y
ANFITRIONES
Regulación clara de los derechos y obligaciones de las partes del contrato. Anfitriones y Plataformas
deben asumir sus
Protección de los derechos de consumidores y usuarios
París Roma

responsabilida des frente al
consumidor

Aplicación y Control
Deber del
Estado de controlar.
Aplicación de sistemas permanentes de monitorización. Aplicación de medidas administrativas
y sancionatorias
Control más eficiente.
Cumplimiento de los objetivos de la
reglamentació n.
Perth Toronto
Santiago de Chile Bogotá
París Milán Barcelona New York Croacia Gracia

En el presente proyecto de ley adoptamos mayoritariamente las herramientas precedentemente expuestas. No obstante, hemos preferido no incorporar medidas y disposiciones que significan mayores restricciones para la libertad de contratación y que observamos como innecesarias en nuestro país, tales como:
Restricciones en ciudades por zonas geográficas
Barcelona París
Creación de Impuestos para turistas
New York Berlín Barcelona París
Italia (21%) + Roma (3,5%) o
Turín (2,9%)
Restricciones en días que puede alquilarse para turismo temporario
París (hasta 120 días al año) Londres
Berlín (90 días en segunda vivienda)
New York (30 días, salvo que viva en el lugar)

Con todo, estimamos pertinente y adecuado enfrentar los aspectos centrales de las diversas problemáticas que nos plantea esta nueva forma de contratación que se ha desarrollado en el mercado turístico, que podemos resumir en las siguientes:

1. El impacto en el sector hotelero tradicional:

La industria hotelera está dictada por regulaciones y altos costos fijos, incluyendo altas barreras de entrada que provienen de inversiones iniciales astronómicas. La acción de las PLATAFORMAS afectó los ingresos de las habitaciones de hotel al reducir los índices de ocupación, los precios de las habitaciones de hotel o ambos. Los hoteles están exigiendo una regulación para frenar los efectos negativos de las PLATAFORMAS y nivelar el campo de juego regulatorio (frente al modelo económico de coste marginal cero de las Plataformas).

Asimismo, los proveedores de departamentos individuales de las plataformas no están sujetos a una reglamentación estricta como la de los hoteles tradicionales. Estos tres elementos juntos refuerzan el creciente poder de mercado de las plataformas frente a los competidores tradicionales y le ayudan a desarrollar una ventaja comparativa (ventajas económicas, impositivas, laborales, burocráticas).

2. Desplazamientos urbanos que pueden afectar ciudades y barrios: Uno de los temas más debatidos asociados con las Plataformas es su impacto en las ciudades y barrios. El aumento de los alquileres turísticos a corto plazo ha creado en algunas ciudades escasez de viviendas asequibles a largo plazo, lo que ha tenido un impacto drástico en los precios de alquileres y en el estilo de vida de las poblaciones de menores ingresos.

Investigaciones demuestran que el turismo de alquileres temporarios se está convirtiendo en un factor de creación de desigualdad urbana. Junto con el impacto de la escasez de viviendas y el aumento del precio de los alquileres, se producen otros impactos como son la modificación de las condiciones de tranquilidad y convivencia de barrios y comunidades (fiestas ruidosas, congestión y «exceso de turismo»). Ciertas transformaciones demográficas en los barrios provocan desplazamientos comerciales o la introducción de nuevos servicios y opciones de consumo (provocando congestión turística y vacío residencial), aumento de precios de los alquileres, bienes y servicios del lugar y por tanto, desplazamientos de las clases bajas y/o medias de determinados lugares, a veces centrales, a otros periféricos.

3. Vulneración de derechos a usuarios y consumidores. Peligro en la vida, seguridad y salubridad. Responsabilidades:

A partir de la observación de la casuística proveniente del derecho argentino y fundamentalmente del derecho comparado (Comisión Europea, Red Europea de Cooperación para la Protección de los Consumidores, entre otros) surge un campo de acción muy amplio en procura de garantizar

que los derechos de consumidores y usuarios no se vean vulnerados por las plataformas y anfitriones.

Así pues, se han denunciado “Prácticas comerciales engañosas”, determinadas por contener información falsa o carecer de información sustancial para inducir a error al consumidor medio, haciéndolo tomar una decisión que de otro modo no hubiera tomado. Asimismo, existen numerosos supuestos de vulneración a la “Obligación de proporcionar una información completa y adecuada sobre el precio”. A modo de ejemplo, la Comisión Europea y Red CPC observaron los Términos de Servicio de Airbnb (en el párrafo 6.2 – epígrafe 6, dedicado a las «Tarifas de Servicio») por presentar falta de claridad y ambigüedad en la información sobre el precio total o final. Es evidente que el precio total de un producto o servicio es un elemento fundamental para la adopción de la decisión de compra del consumidor y es por ello que debe de estar siempre claramente visible y determinado. Asimismo, la “Obligación de identificar claramente si el anfitrión tiene la condición de empresario o de consumidor”, ha sido exigida entendiendo que la condición de profesional o de particular del anfitrión puede influir en la decisión del consumidor y que la misma tiene consecuencias jurídicas en cuanto a la protección del consumidor.

Finalmente, numerosas “Cláusulas abusivas” han sido denunciadas y resueltas, cuando median cláusulas contractuales que no se han sido negociadas individualmente y que, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Por ejemplo en materia de “jurisdicción” (determinándose que no debe llevarlo a un país diferente de su Estado de residencia); en cuanto a “decisiones unilaterales de las plataformas sobre terminación de un contrato”; o “privación a los consumidores de su derecho legal básico de demandar a un anfitrión en caso de daños personales u otros daños”; o “modificación unilateral de las cláusulas y condiciones, sin informar claramente a los consumidores anticipadamente y darles la posibilidad de rescindir el contrato; o en cuanto a la política de Airbnb en materia de “restituciones e indemnizaciones y de aceptación de demandas por daños”, la que debe estar claramente definida y no debe privar a los consumidores de su derecho de interponer los recursos legales a su disposición.

De la citada casuística surge entonces la necesidad de realizar una reglamentación adecuada de un contrato complejo (hospedaje turístico transitorio) que une a distintas partes en diversas etapas de desarrollo: Anfitrión-Plataforma; Plataforma-Usuario; Usuario-Anfitrión.

Por demás, numerosas denuncias y hechos denotan la posibilidad extendida que se utilicen sitios que ponen en peligro la vida, seguridad y

salubridad de las personas, siendo necesario reglamentar las responsabilidades que deberán asumir anfitriones y plataformas.

4. Cambios en condiciones laborales:

La informalidad existente en la actividad de alquileres con fines turísticos temporarios ha provocado una creciente informalidad en el mercado laboral relativo a la misma, debiendo asegurarse las condiciones justas de trabajo. Atendiendo a todas estas problemáticas, es que estimamos necesario que los estados, mediante su legislación, brinde herramientas que acompañen el crecimiento de las economías colaborativas y para que ellas se incorporen a la economía general de las comunidades de una manera más efectiva y beneficiosa para la mayoría.

Debe rescatarse lo positivo: el mercado de las plataformas ayuda a la gente a viajar, aumenta el poder de los consumidores, promueve el turismo, ayuda a los anfitriones legales a obtener ingresos adicionales, entre otros; pero los serios impactos generados -en el sector hotelero, en las ciudades y barrios, en el aumento de los precios de los alquileres, en la vulneración de los derechos de usuarios y consumidores y en las condiciones laborales-nos indica que debemos dar una paso hacia adelante, mediante regulaciones mínimas y adecuadas que nivelen el campo de juego.

Los responsables políticos deben asumir su responsabilidad y crear un marco regulador que rectifique las diversas problemáticas generadas.

En última instancia, los gobiernos junto a las plataformas y a organizaciones de incumbencia, deben trabajar conjuntamente para erradicar ciertos impactos negativos y, al mismo tiempo, preservar los beneficios de un modelo de negocio que ha llegado para quedarse.

Por ello, acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) no debe ser prohibida ni tampoco absolutamente desregulada, sino que debe adoptarse el criterio de una regulación adecuada, de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal), se garantice una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por tales razones y las que se agregarán al momento de su tratamiento, solicito a mis pares tengan a bien acompañarme y dar sanción favorable al presente Proyecto de Ley.

Mariana Juri

(S-1831/2023) PROYECTO DE LEY

El Senado y la Cámara de Diputados, ….

CAPÍTULO I:

OBJETO. PERSONAS ALCANZADAS. PRINCIPIOS RECTORES

Artículo 1.- Del Objeto: La presente ley tiene por objeto la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos en la República Argentina.

Artículo 2.- De las Personas alcanzadas: Se encuentran alcanzados por las disposiciones de la presente ley:

1) los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente y/o autorización correspondiente realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles, tanto de manera ocasional como habitual, en la modalidad locativa definida en el artículo 4°.
2) las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4° y oficien en calidad de huésped, usuario o consumidor del servicio.
3) toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos.

Artículo 3.- Objetivos del sistema: Son objetivos del sistema creado por la presente ley:

1) La protección de los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), de los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal);
2) El desarrollo sustentable y sostenible de las actividades que integran la cadena de valor del turismo en sus tres dimensiones: ambiental, económica y social.
3) La optimización de la calidad de los destinos y las prestaciones turísticas en todas sus formas y modalidades a fin de satisfacer la demanda nacional e internacional.

4) la competitividad, asegurando las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad a través de un producto turístico competitivo.
5) la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados.
6) la transparencia, debida información y seguridad jurídica en las transacciones.
7) la defensa y fortalecimiento de la competencia leal y justa entre los diversos actores del sistema y de éstos con los restantes actores regulados de la industria turística.
8) las condiciones justas de trabajo en la actividad.

CAPÍTULO II:

DEL CONTRATO DE HOSPEDAJE Y ALQUILER TEMPORARIO CON FINES TURISTICOS

Artículo 4.- Del Contrato de Hospedaje y alquiler temporario con fines turísticos: Se entiende por contrato de alquiler temporario turístico al servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, utilizadas total o parcialmente, por un período mínimo de un (1) día o pernoctación y de hasta noventa (90) días o pernoctaciones.

Artículo 5.- Sujetos: Son sujetos del contrato:
a) los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente o autorización realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles de manera habitual en la modalidad locativa definida en el artículo 2° de la presente Ley, a quienes en adelante se denominarán como «anfitriones».
b) las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4°, quienes se denominarán como “huésped”.
c) toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos, que se denominarán en adelante “plataformas digitales de alquiler temporario turístico”.

Artículo 6.- Actividad Excluida: En el caso en que un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se destine más de un sesenta por ciento (60%) de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente y pertenezcan a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca, no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley Nº 18.828 o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 7.- De los derechos del huésped: El “huésped” de Alquiler Temporario Turístico, en su calidad de consumidor y usuario de un servicio surgido en una relación de consumo, tiene todos los derechos que surgen de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor (Ley 24240), o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 8.- De las obligaciones del huésped: A los efectos de esta Ley, y sin perjuicio de lo establecido en otras regulaciones que resulten aplicables, los huéspedes de Alquileres Temporarios Turísticos tienen la obligación de:

1. Observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios turísticos.
2. Respetar las instalaciones y los equipamientos del inmueble dado en Alquiler Temporario Turístico.

Artículo 9.- De los derechos del anfitrión: Son derechos del titular propietario o administrador de la vivienda de uso turístico entre otros:

1. Obtener la inscripción en el Registro, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la presente ley;
2. Los que se desprenden de las normas aplicables vigentes para la actividad hotelera en general.

Artículo 10.- De las obligaciones del anfitrión: El titular propietario o el administrador de la vivienda de uso turístico, tendrá enunciativamente las siguientes obligaciones:

1. Cumplir con las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal.
2. Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados;
3. Tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente;
4. En el proceso de comercialización hacer uso de sitios formales y regulares en todo el territorio nacional, proveyendo a los mismos del número de inscripción que deberá figurar en la oferta, así como las características reales de la vivienda a ser ofrecida;
5. Responder frente al huésped respecto a las normas generales relativas a la actividad hotelera;
6. Estar inscripto en los regímenes tributarios que correspondan a cada jurisdicción como prestador de servicios de alquiler temporario turístico;
7. Solicitar a la autoridad de aplicación la suspensión o baja respectiva del registro cuando así se correspondiere.

8. Notificar por los canales habituales de comunicación al consorcio de copropietarios de la existencia de una unidad dada en alquiler temporario con fines turísticos. La actividad no debe estar prohibida por reglamento de copropiedad.
9. Registrar información de cada huésped alojado, así como el período de alojamiento. La información debe ser conservada por el plazo que la Autoridad de Aplicación determine.
10. Informar a la autoridad de aplicación el cese de su ofrecimiento como propiedad de Alquiler Temporario Turístico en los plazos y términos que establezca la reglamentación.
11. Presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad e higiene de los inmuebles objeto de la presente ley de acuerdo a la normativa vigente en la República Argentina. La misma deberá ser suscripta por un ingeniero, arquitecto o especialista en higiene o seguridad.
12. Exhibir en lugar visible de la entrada o de la recepción de la unidad una copia del Certificado de inscripción en el Registro, asignada por la Autoridad de Aplicación cuyas características serán determinadas por la normativa reglamentaria.
13. Contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros.
14. Incluir el número de inscripción en el Registro en toda reserva y publicidad en la que se ofreciere una unidad como Alquiler Temporario Turístico.
15. Informar al huésped, al momento de efectuarse la reserva, los servicios ofrecidos, las condiciones de los mismos y las políticas de reserva y cancelación.
16. Informar al huésped de la existencia del reglamento de copropiedad y poner una copia a su disposición.
17. Entregar al huésped un inventario del equipamiento y mobiliario, a los fines de constatar las condiciones de la unidad al momento del ingreso, en el caso en que reciba un depósito en carácter de garantía.

Artículo 11.- De los derechos de las Plataformas digitales de intermediación: Las plataformas digitales de alquiler temporario turístico podrán comercializar, promocionar, publicitar o intermediar en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, publicando por medios informáticos la información brindada por el “huésped” que se encuentre inscripto en el Registro creado por la presente ley.

Artículo 12.- De las obligaciones de las Plataformas digitales de intermediación. Sin perjuicio de las obligaciones que resulten de la aplicación de cualquier otra normativa vigente, las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, deberán:

1. Habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad y en toda publicación o publicidad que se dé al mismo.
2. Proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.
3. Exhibir en forma accesible en todo medio de publicación la información que la Autoridad de Aplicación determine.

CAPÍTULO III

DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN

Artículo 13.- Ámbito de actuación: El Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, será la autoridad de aplicación de la presente ley.

Artículo 14.- Funciones: Son funciones y atribuciones de la autoridad de aplicación las siguientes:

1. Determinar los requisitos generales y específicos que se deberán cumplir a los efectos de obtener la inscripción en el registro conforme a lo establecido en esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.
2. Recibir la documentación requerida de la propiedad conforme a la reglamentación de la presente y proceder a su inscripción en el registro; emitiendo la constancia respectiva.
3. Aplicar las sanciones que correspondan de acuerdo a la reglamentación de la presente ley.
4. Remitir a los organismos o reparticiones públicas que correspondan las denuncias que sean de competencia de otras dependencias administrativas y que deban ser resueltas por las mismas.
5. Solicitar, previa notificación fehaciente y mediante resolución fundada la baja, el retiro o la suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro.
6. Realizar intimaciones y requerimientos para cumplir con la normativa, en los casos que se detecten publicaciones u oferta de alquileres de inmuebles con fines turísticos temporarios que no se encuentren inscriptos en el Registro. La publicación de la oferta constituye presunción suficiente sobre la realización de la actividad por parte del huésped.

Artículo 15.- De la Inspección y Contralor. Atribuciones. – Convenios. La autoridad de aplicación tendrá las funciones de fiscalización, intimación y requerimientos a fin de detectar los incumplimientos a la presente ley.

Dichas atribuciones podrán ser delegadas en autoridades públicas provinciales y/o municipales en los casos en que en dichas jurisdicciones territoriales se encuentre vigente un registro de viviendas de alquileres temporarios con fines turísticos y se encuentre operativo un sistema de control sobre alquileres temporarios con fines turísticos. En todos los casos regirá entre las distintas jurisdicciones actuantes del sistema el deber de colaboración y comunicación, debiendo compartirse en forma automática y permanente la información existente en los Registros.

La autoridad de aplicación podrá celebrar convenios de colaboración y coordinación sobre las actividades establecidas en el artículo 14 de la presente ley para el contralor y fiscalización de las viviendas de alquiler temporario turístico con los respectivos organismos de turismo provinciales, municipales y de la Ciudad autónoma de Buenos Aires.

A los efectos de la asignación de competencias en los citados convenios, se deberán seguir las siguientes pautas: 1) Estado Nacional: Vigilar el cumplimiento del marco general de la actividad; imponer las sanciones que correspondan por la violación del cumplimiento de las obligaciones y las restantes funciones contempladas en el artículo 14 de la presente ley; 2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres Temporarios con fines Turísticos en cuanto a cumplimiento de los parámetros mínimos y normas de seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, colaborar con la autoridad de aplicación nacional y/o instrumentar en forma directa un sistema de registro público obligatorio. La información relativa a dicho Registro debe ser compartida en forma permanentemente y actualizada con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional; 3) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

CAPITULO IV:

DEL REGISTRO DE VIVIENDAS DE ALQUILERES TEMPORARIOS CON FINES TURISTICOS

Artículo 16.- Creación. Créase en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario.

Artículo 17.- Deber de Registración: Deberán registrarse todas las unidades habitacionales que sean ofrecidas y comercializadas bajo los criterios expresados en el artículo 4° de la presente ley. Al momento de la solicitud de la inscripción se le requerirá al propietario o administrador, la habilitación para la comercialización emitida por las autoridades competentes de sus respectivas jurisdicciones y el cumplimiento de las obligaciones tributarias y fiscales correspondientes.

CAPITULO V: REGIMEN SANCIONATORIO
Artículo 18.- De las sanciones: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones y deberes previstos en la presente ley será pasible, de acuerdo a la gravedad de los hechos:

a. Apercibimiento;
b. Suspensión en el registro con un máximo de 90 días corridos;
c. Baja del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario de la República Argentina.
c. 1. Se procederá a la baja del registro en caso de acumularse 3 (tres) suspensiones.
c. 2. La suspensión o baja del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la República Argentina deberá ser comunicada por la Autoridad de Aplicación a las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico a fin de que inmediatamente retiren de la comercialización, promoción, y/o publicidad del alquiler temporario turístico la unidad sobre la que pesa la sanción.
c. 3. Operada la baja, la unidad en cuestión no podrá ponerse nuevamente en el mercado de alquileres temporarios turísticos por un lapso de 5 años a contar a partir de que quede firme la sanción.
c. 4. En caso de comprobarse que la persona titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico, ejerza la actividad durante la vigencia de la suspensión o baja en el registro, se solicitará a la jurisdicción correspondiente la aplicación de una multa

Artículo 19.- En el caso de incumplimiento de la presente por parte las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico, las mismas serán pasibles de las siguientes sanciones: a. apercibimiento; b. multas a

determinar por la autoridad competente; c. suspensión de operar en el país;
d. cese definitivo de actividades en el país.

CAPITULO VI:

DE LOS CONFLICTOS. RESOLUCION ALTERNATIVA DE CONFLICTOS

Artículo 20. Del sistema de resolución de conflictos en materia de alquileres temporarios con fines turísticos: Para la resolución de conflictos que pudieran suscitarse entre personas locadoras y locatarias será de aplicación el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (SNAC). Dicho sistema extrajudicial atenderá y resolverá aquellos casos en los que existan incumplimientos a la normativa emanada de esta ley. La adhesión de los locadores al sistema arbitral deberá manifestarse en forma expresa al momento de la inscripción en el registro y se hará constar en el mismo.

Artículo 21.- Incorpórese a la Ley 25.997 como inciso 1.1.6 del Anexo I el siguiente texto: 1.1.6.: “Servicios de alojamiento en viviendas con fines turísticos, utilizados de forma total o parcial por un período mínimo de 1(un) día con al menos 1(una) pernoctación y, un máximo de 90 días”.

Artículo 22.- Aplicación supletoria. Será aplicable en forma supletoria el régimen sancionatorio de la Ley Nacional de Turismo (Ley 25.997), y la Ley de procedimientos administrativos (Ley 19.549).

Artículo 23.- Invitación. Invitase a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

Artículo 24.- Comuniquese al Poder Ejecutivo.

Mariana Juri

FUNDAMENTOS

Señora Presidenta:

Acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) debe ser regulada por el Estado Nacional, debiendo adoptarse a su respecto un criterio de “regulación adecuada”; de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal) y se garanticen una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por ello es que el presente proyecto de Ley se plantea como Objetivos: a) Introducir obligaciones claras y coherentes para las plataformas y hosts; b) Permitir una supervisión eficaz de la actividad por parte de autoridades nacionales, provinciales y/o municipales; c) Garantizar la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados (Hoteles); d) Reducir la informalidad laboral creciente en la actividad.

A los efectos de cumplimentar tales objetivos, se propone introducir las siguientes herramientas regulatorias: a) Implementar un sistema de registro obligatorio y público; b) Determinar y definir las responsabilidades de propietarios, administradores y de las plataformas digitales dedicadas a las distintas formas de intermediación; c) Ordenar y articular las competencias de los distintos niveles de gobierno nacional, provinciales y municipales.

Es en este aspecto que ponemos especial énfasis, pues estimamos que las incumbencias competenciales entre ellos deben darse de la siguiente manera:

1) Estado Nacional: Establecer el marco general de la actividad mediante la regulación del contrato de hospedaje con fines turísticos temporarios de forma tal que el tratamiento jurídico respecto al pasajero, sus derechos y la responsabilidad del hospedero y de las plataformas, se asimile en todas las formas de hospedaje. Asimismo, debe proveer el marco general en materia de tributos de carácter nacional de modo de lograr una fiscalidad equitativa;
2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres con fines turísticos temporarios en cuanto a cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, debe llevar un sistema de registro público obligatorio, que necesariamente debe ser compartido con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional.
c) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

Si observamos el derecho comparado podemos observar una profusa legislación y reglamentación sobre la materia. En el siguiente cuadro comparativo resumimos las herramientas legislativas encontradas:

Medida
Contenido
Objetivo específico
Países/Ciudades
Registro Obligatorio
Todos los anfitriones deben inscribirse en un registro (nacional o local)
Permitir/Mejora r el control y aplicación de la regulación
Alemania. Croacia.
Grecia. Suecia. Colombia. París.
Barcelona. Toronto. Buenos Aires
Deber de las PLATAFORMA
S de publicar número de registro
Es obligatorio para las
plataformas publicar el
número de
registro del anfitrión
Permitir/Mejora r el control y la aplicación de la regulación.
Disminuir la informalidad
San Francisco París
Japón
Cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad
Estándares mínimos de cumplimiento del contrato
Protección de los derechos de consumidores y usuarios
Madrid
Determinación de responsabilidad legales de PLATAFORMAS y ANFITRIONES
Regulación clara de los derechos y obligaciones de las partes del contrato. Anfitriones y Plataformas deben asumir sus Protección de los derechos de consumidores y usuarios
París Roma

responsabilida des frente al
consumidor

Aplicación y Control
Deber del
Estado de controlar.
Aplicación de sistemas permanentes de monitorización. Aplicación de medidas administrativas
y sancionatorias
Control más eficiente.
Cumplimiento de los objetivos de la
reglamentació n.
Perth Toronto
Santiago de Chile Bogotá
París Milán Barcelona New York Croacia Gracia

En el presente proyecto de ley adoptamos mayoritariamente las herramientas precedentemente expuestas. No obstante, hemos preferido no incorporar medidas y disposiciones que significan mayores restricciones para la libertad de contratación y que observamos como innecesarias en nuestro país, tales como:
Restricciones en ciudades por zonas geográficas
Barcelona París
Creación de Impuestos para turistas
New York Berlín Barcelona París
Italia (21%) + Roma (3,5%) o
Turín (2,9%)
Restricciones en días que puede alquilarse para turismo temporario
París (hasta 120 días al año) Londres
Berlín (90 días en segunda vivienda)
New York (30 días, salvo que viva en el lugar)

Con todo, estimamos pertinente y adecuado enfrentar los aspectos centrales de las diversas problemáticas que nos plantea esta nueva forma de contratación que se ha desarrollado en el mercado turístico, que podemos resumir en las siguientes:

1. El impacto en el sector hotelero tradicional: La industria hotelera está dictada por regulaciones y altos costos fijos, incluyendo altas barreras de entrada que provienen de inversiones iniciales astronómicas. La acción de las PLATAFORMAS afectó los ingresos de las habitaciones de hotel al reducir los índices de ocupación, los precios de las habitaciones de hotel o ambos. Los hoteles están exigiendo una regulación para frenar los efectos negativos de las PLATAFORMAS y nivelar el campo de juego regulatorio (frente al modelo económico de coste marginal cero de las Plataformas).

Asimismo, los proveedores de departamentos individuales de las plataformas no están sujetos a una reglamentación estricta como la de los hoteles tradicionales. Estos tres elementos juntos refuerzan el creciente poder de mercado de las plataformas frente a los competidores tradicionales y le ayudan a desarrollar una ventaja comparativa (ventajas económicas, impositivas, laborales, burocráticas).

2. Desplazamientos urbanos que pueden afectar ciudades y barrios: Uno de los temas más debatidos asociados con las Plataformas es su impacto en las ciudades y barrios. El aumento de los alquileres turísticos a corto plazo ha creado en algunas ciudades escasez de viviendas asequibles a largo plazo, lo que ha tenido un impacto drástico en los precios de alquileres y en el estilo de vida de las poblaciones de menores ingresos.

Investigaciones demuestran que el turismo de alquileres temporarios se está convirtiendo en un factor de creación de desigualdad urbana. Junto con el impacto de la escasez de viviendas y el aumento del precio de los alquileres, se producen otros impactos como son la modificación de las condiciones de tranquilidad y convivencia de barrios y comunidades (fiestas ruidosas, congestión y «exceso de turismo»). Ciertas transformaciones demográficas en los barrios provocan desplazamientos comerciales o la introducción de nuevos servicios y opciones de consumo (provocando congestión turística y vacío residencial), aumento de precios de los alquileres, bienes y servicios del lugar y por tanto, desplazamientos de las clases bajas y/o medias de determinados lugares, a veces centrales, a otros periféricos.

3. Vulneración de derechos a usuarios y consumidores. Peligro en la vida, seguridad y salubridad. Responsabilidades:

A partir de la observación de la casuística proveniente del derecho argentino y fundamentalmente del derecho comparado (Comisión Europea, Red Europea de Cooperación para la Protección de los Consumidores, entre otros) surge un campo de acción muy amplio en procura de garantizar que los derechos de consumidores y usuarios no se vean vulnerados por las plataformas y anfitriones.

Así pues, se han denunciado “Prácticas comerciales engañosas”, determinadas por contener información falsa o carecer de información sustancial para inducir a error al consumidor medio, haciéndolo tomar una decisión que de otro modo no hubiera tomado. Asimismo, existen numerosos supuestos de vulneración a la “Obligación de proporcionar una información completa y adecuada sobre el precio”. A modo de ejemplo, la Comisión Europea y Red CPC observaron los Términos de Servicio de Airbnb (en el párrafo 6.2 – epígrafe 6, dedicado a las «Tarifas de Servicio») por presentar falta de claridad y ambigüedad en la información sobre el precio total o final. Es evidente que el precio total de un producto o servicio es un elemento fundamental para la adopción de la decisión de compra del consumidor y es por ello que debe de estar siempre claramente visible y determinado. Asimismo, la “Obligación de identificar claramente si el anfitrión tiene la condición de empresario o de consumidor”, ha sido exigida entendiendo que la condición de profesional o de particular del anfitrión puede influir en la decisión del consumidor y que la misma tiene consecuencias jurídicas en cuanto a la protección del consumidor.

Finalmente, numerosas “Cláusulas abusivas” han sido denunciadas y resueltas, cuando median cláusulas contractuales que no se han sido negociadas individualmente y que, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Por ejemplo en materia de “jurisdicción” (determinándose que no debe llevarlo a un país diferente de su Estado de residencia); en cuanto a “decisiones unilaterales de las plataformas sobre terminación de un contrato”; o “privación a los consumidores de su derecho legal básico de demandar a un anfitrión en caso de daños personales u otros daños”; o “modificación unilateral de las cláusulas y condiciones, sin informar claramente a los consumidores anticipadamente y darles la posibilidad de rescindir el contrato; o en cuanto a la política de Airbnb en materia de “restituciones e indemnizaciones y de aceptación de demandas por daños”, la que debe estar claramente definida y no debe privar a los consumidores de su derecho de interponer los recursos legales a su disposición.

De la citada casuística surge entonces la necesidad de realizar una reglamentación adecuada de un contrato complejo (hospedaje turístico transitorio) que une a distintas partes en diversas etapas de desarrollo: Anfitrión-Plataforma; Plataforma-Usuario; Usuario-Anfitrión.

Por demás, numerosas denuncias y hechos denotan la posibilidad extendida que se utilicen sitios que ponen en peligro la vida, seguridad y salubridad de las personas, siendo necesario reglamentar las responsabilidades que deberán asumir anfitriones y plataformas.

4. Cambios en condiciones laborales:

La informalidad existente en la actividad de alquileres con fines turísticos temporarios ha provocado una creciente informalidad en el mercado laboral relativo a la misma, debiendo asegurarse las condiciones justas de trabajo. Atendiendo a todas estas problemáticas, es que estimamos necesario que los estados, mediante su legislación, brinde herramientas que acompañen el crecimiento de las economías colaborativas y para que ellas se incorporen a la economía general de las comunidades de una manera más efectiva y beneficiosa para la mayoría.

Debe rescatarse lo positivo: el mercado de las plataformas ayuda a la gente a viajar, aumenta el poder de los consumidores, promueve el turismo, ayuda a los anfitriones legales a obtener ingresos adicionales, entre otros; pero los serios impactos generados -en el sector hotelero, en las ciudades y barrios, en el aumento de los precios de los alquileres, en la vulneración de los derechos de usuarios y consumidores y en las condiciones laborales-nos indica que debemos dar una paso hacia adelante, mediante regulaciones mínimas y adecuadas que nivelen el campo de juego.

Los responsables políticos deben asumir su responsabilidad y crear un marco regulador que rectifique las diversas problemáticas generadas.

En última instancia, los gobiernos junto a las plataformas y a organizaciones de incumbencia, deben trabajar conjuntamente para erradicar ciertos impactos negativos y, al mismo tiempo, preservar los beneficios de un modelo de negocio que ha llegado para quedarse.

Por ello, acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) no debe ser prohibida ni tampoco absolutamente desregulada, sino que debe adoptarse el criterio de una regulación adecuada, de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal), se garantice una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por tales razones y las que se agregarán al momento de su tratamiento, solicito a mis pares tengan a bien acompañarme y dar sanción favorable al presente Proyecto de Ley.

Mariana Juri

Regulación de la actividad de alquiler temporario.

Artículo 1°.- Definiciones de la actividad de alquiler temporario.

1. Entiéndase por alquiler temporario aquellos que tengan por objeto la locación de inmuebles o habitaciones que se arrienden con fines turísticos, de descanso o cualquier otro fin, por un plazo de hasta tres (3) meses;

2. Entiéndase por plataformas digitales de alquiler temporario aquellas a través de las cuales se comercialice, promocione, publicite, oferte o intermedie, por medios informáticos, ya sea a título gratuito y/u oneroso, alquileres temporarios respecto de las unidades habilitaciones situadas en todo el territorio nacional;

3. Entiéndase por huésped a las personas que requieran y contraten los servicios de alquileres temporarios;

4. Entiéndase por anfitrión a los propietarios de las unidades habitacionales ofrecidas en alquiler temporario y/o a los administradores con poder suficiente o autorización realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen las unidades habitacionales con destino de alquiler temporario.

Artículo 2°.- Obligaciones de las plataformas digitales de alquiler temporario.

Sin perjuicio de las obligaciones que le correspondan en las jurisdicciones provinciales y/o municipales, las plataformas digitales de alquiler temporario deben:

1. Habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario o administrador informe el número de inscripción, registro o licencia, según corresponda, en aquellas jurisdicciones que cuenten con registro o licencia habilitante para ejercer la actividad de alquiler temporario;

2. Proceder a la baja de aquellas ofertas, anuncios o publicaciones notificadas por el Ministerio de Turismo y Deportes o el que en un futuro lo reemplace, que incumplan obligaciones en cabeza de los anfitriones conforme la normativa vigente y aplicable en la jurisdicción que se encuentre la unidad habitacional, previo acto administrativo fundado y emanado de autoridad competente;

3. Utilizar la moneda nacional pesos argentinos para los anuncios y/u ofertas de unidades habitacionales radicadas en el territorio nacional que surjan como resultado de las búsquedas realizadas desde el territorio nacional; y para el procesamiento de pagos efectuados por huéspedes mediante la intermediación de la plataforma cuando se trate de transacciones realizadas a través de medios de pago electrónicos nacionales, respecto de unidades habitacionales ubicadas en el territorio nacional;

4. Remitir al organismo de jurisdicción nacional con competencia en materia turística información anonimizada y desagregada, de manera semestral, respecto de la cantidad de operaciones realizadas en el país y sus respectivos montos, la que podrá ser utilizada únicamente a fines estadísticos y para la mejora de toma de decisión de política pública.

Artículo 3°.- Actividad excluida. No será de aplicación el presente capítulo en el caso en que cuatro (4) o más inmuebles con destino habitacional a la actividad de alquiler temporario, pertenezcan a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca.

En estos casos, la persona titular deberá contar con habilitación, registro y la categorización que corresponda según la Ley Nº 18.828 o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 4°.- De los derechos del huésped: El huésped de alquiler temporario, en su calidad de consumidor y usuario de un servicio surgido en una relación de consumo, tiene todos los derechos que surgen de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor (Ley N° 24.240), o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 5°.- De las obligaciones del huésped: Sin perjuicio de lo establecido en otras regulaciones que resulten aplicables, los huéspedes de alquileres temporarios tienen la obligación de:

1. Observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios provistos, junto a la observancia y cumplimiento de reglamentos de copropiedad en caso que hubiere;

2. Respetar las instalaciones y los equipamientos del inmueble dado en alquiler temporario, debiendo devolver el mismo en igual estado de preservación y condiciones en que se recibió, incluyendo la totalidad del equipamiento y mobiliario.

Artículo 6°.- De los derechos del anfitrión: Son derechos del titular propietario o administrador de la vivienda de uso turístico, entre otros:

1. Obtener, en el caso de las jurisdicciones donde exista la obligación de registración de inmuebles para ofrecerlos en alquiler temporario, la inscripción, número de registro o licencia, una vez cumplidos la totalidad de los requisitos exigidos por la normativa vigente y aplicable, sin perjuicio de estar supeditado a la limitación de la cantidad de licencias o habilitaciones que pudiera implementar la jurisdicción provincial o local;

2. Los que se desprenden de las normas aplicables vigentes para la actividad hotelera en general.

Artículo 7°.- De las obligaciones del anfitrión: Sin perjuicio de lo establecido en otras regulaciones que resulten aplicables, los anfitriones de alquileres temporarios tienen la obligación de:

1. Cumplir con las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal, conforme la jurisdicción de radicación de la unidad habitacional.

2. En caso de corresponder, tener vigente la habilitación y/o registro y/o licencia para ejercer la actividad alquiler temporario, conforme la jurisdicción de radicación de la unidad habitacional. El número de registro o licencia, deberá ser consignado en todos los anuncios y/o publicaciones que el anfitrión realice, sea mediante plataformas digitales de alquiler temporario o cualquier otro medio.

3. Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados, ajustándose al detalle de condiciones incorporadas al anuncio de alquiler temporario.

Artículo 8°.- La Autoridad de Aplicación de la presente ley será el Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación, o el que en su futuro lo reemplace.

Artículo 9°.- Invítase a las jurisdicciones provinciales y municipales a diseñar e implementar marcos regulatorios que permitan armonizar el desarrollo de la actividad de alquileres temporarios con la situación habitacional local con fines de garantizar el derecho constitucional de acceso a la vivienda, con el espíritu de evitar la saturación del parque habitacional destinado a alquileres residenciales permanente, mediante:

1. Creación de registros y/o implementación de licencias habilitantes para ejercer la actividad de alquileres temporarios;

2. Limitación a la cantidad de licencias y/o habilitaciones otorgadas procurando la armónica convivencia entre las unidades habitacionales destinadas a alquiler temporario y a alquiler residencial tradicional;

3. Establecimiento de un sistema de multas y penalidades por infracciones a la normativa local junto a la implementación de un sistema de denuncias por irregularidades e incumplimientos;

4. Implementación de otras medidas fundadas en razones de política de ordenamiento territorial, habitacional, de uso suelo u otros motivos que consideren pertinentes en el marco de sus competencias.

Artículo 10°.- Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.

Artículo 11°.-Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.

Proyecto original: Proyecto de Ley ATT de Diputados.3280-D-2023

Este obra colectiva tiene como finalidad el estudio de la regulación del alquiler turístico desde una perspectiva de derecho comparado. Bajo la dirección de la Prof. Apol·lònia Martínez Nadal, participan autores de Argentina, Chile, España, Grecia, Italia, Polonia, Portugal y Rumanía
En los últimos tiempos los arrendamientos turísticos de viviendas para estancias breves han adquirido gran importancia a nivel mundial. Es innegable desde los inicios del siglo XXI un auge de este fenómeno global que se debe en buena medida a la aparición de las denominadas plataformas digitales de comercialización de estancias turísticas.
Este eclosión del alquiler turístico tiene evidentes ventajas pero también innegables inconvenientes por sus consecuencias económicas, sociales, medioambientales, entre otras, y que ponen de manifiesto la necesidad de conciliar los distintos intereses de los distintos operadores y agentes implicados
Por ello, desde el punto de vista jurídico, se ha planteado la necesidad de una regulación de esta actividad económica. A la hora de afrontar el reto regulatorio, no debe olvidarse que el alquiler turístico es un fenómeno global que está siendo objeto de diferentes iniciativas reguladoras en distintos países y ciudades.
Por ello, estando inmersos en un mundo globalizado y una economía sin fronteras, consideramos imprescindible realizar en esta obra una aproximación a su regulación desde una perspectiva de derecho comparado, analizando el marco normativo aplicable al alquiler turístico en distintos países y continentes Dentro de la diversidad de respuestas legales, este análisis con perspectiva internacional nos permitirá detectar las tendencias reguladoras a fin de plantear, en el futuro, las propuestas de solución más satisfactorias.

DIRECTORA:

APOL·LÒNIA MARTÍNEZ NADAL

COLABORADORES:

CARLOS AMUNÁTEGUI PERELLÓ

APOL·LÒNIA MARTÍNEZ NADAL

VALERIO D’ALESSANDRO

JORGE MORAIS CARVALHO

GUSTAVO NÉSTOR FERNÁNDEZ

APOSTOLOS D. TASSIKAS

ANETA KAŹMIERCZYK

ANASTASIOS THOMAIDIS

CARMEN TAMARA  UNGUREANU

CONSIDERANDO:
Que la citada norma regula en la Provincia de Mendoza la habilitación, uso y control de los inmuebles locados por períodos inferiores a sesenta (60) días que sean explotados para alojamiento de turistas, definidos como Propiedades de Alquiler Temporario – PAT

Que la norma define como propiedad de alquiler temporario (PAT), a aquellas unidades de viviendas independientes que se ofrecen para alquiler turístico, por períodos inferiores a sesenta (60) días Que la Secretaría de Turismo será el Organismo de Aplicación de la citada Ley,
Que el Organismo de Aplicación determinará la superficie mínima que deben tener los diferentes ambientes, el equipamiento y elementos necesarios mínimos con que debe contar la unidad de vivienda, características de la prestación y servicios, como así
también la cantidad de plazas autorizadas.
Que ante el nuevo régimen legal vigente resulta indispensable dictar normas reglamentarias para el logro de los fines perseguidos con su sanción, de conformidad a lo dispuesto por el artículo 128 de la Constitución de la Provincia;
Que Asesoría Letrada dictaminó favorablemente sobre la procedencia del proyecto.-

Por ello,
EL GOBERNADOR DE LA PROVINCIA
EN ACUERDO DE MINISTROS
DECRETA:

Artículo 1º: Créase el Registro de Propiedades de alquiler temporario, en adelante “PAT”, para
regular su habilitación, uso y control en el ámbito de la Secretaría de Turismo, según establece
el artículo 17 de la ley Nº 5349 y su decreto reglamentario Nº 3220. Se define como propiedad
de alquiler temporario (PAT), a los fines previstos en el presente decreto reglamentario, a
aquellas unidades de vivienda independientes que se ofrecen para alquiler por períodos
inferiores a 60 días.
Las unidades de viviendas podrán estar alcanzadas o no, por el régimen de viviendas de
propiedad horizontal.

Artículo 2º: Deróguese la Resolución Nº 569/07 de la Secretaría de Turismo y normas
complementarias.

De la clasificación de PAT

Artículo 3º: Las PAT se clasificarán en:

I. Unidad monoambiente: La superficie mínima total de la unidad monoambiente será de
treinta y cinco metros cuadrados (35 m2). Deberán contar con dormitorioestarcomedor, cocina o kichinette y baño privado.

II. Unidad poliambiente: deberán contar como mínimo con cocina-comedor, un dormitorio
con capacidad para dos plazas y baño privado.

Artículo 4º: La Clase PAT debe cumplir los requisitos arquitectónicos, de equipamiento y
servicios mínimos que se detallan en los artículos siguientes, bajo pena de denegación de la
habilitación y sanciones conforme a la normativa vigente.

De la Inscripción

Artículo 5º: Toda solicitud de inscripción deberá ser presentada ante la Dirección de Servicios
Turísticos de la Secretaría de Turismo y será instrumentada mediante declaración jurada,
acompañada de la siguiente documentación:
A) Datos del solicitante
• Nombre o razón social
• Nombre de fantasía propuesto
• Domicilio real y legal
• Datos del/los propietario/s, socios y/o accionistas o equivalente.
• Datos de los directores o directivos de la organización.
• Datos de los apoderados y/o representantes legales
• Copia del contrato social (si corresponde)
• Copia de las actas de Directorio, Asamblea y Balance (si corresponde)
• Fotocopia del C.U.I.T. e inscripción en Ingresos Brutos en la actividad
correspondiente.
• Fotocopia del DNI del titular o representante legal con la debida acreditación de
personería.
B) Datos del inmueble
• Título de propiedad, contrato de arrendamiento o explotación que contenga
expresa autorización para el uso del mismo como PAT, según correspondiere.
• Aprobación expresa del consorcio otorgada en reunión extraordinaria citada al
efecto en el caso de estar sujeta al régimen de propiedad horizontal.
• Planos de la PAT, en escala, con esquema de amoblamiento y equipamiento
planteado en planos de planta.
• Plano indicando ubicación de los sistemas de alarmas utilizados y elementos
contra incendios, con la aprobación de la autoridad competente.
• Certificado de Habilitación de Comercio otorgado por el municipio respectivo.
• Certificado de habitabilidad del inmueble otorgado por el municipio
correspondiente.
• Planos aprobados indicando la circulación y salidas para casos de emergencia,
con detalle de los elementos utilizados para su señalización del inmueble y en caso de
propiedad horizontal del edificio.
• Fotografías de la PAT: fachadas, sala de estar, habitaciones y demás
dependencia
C) Otros Datos
• Seguro contra robo e incendios
• Seguro de responsabilidad civil
• Medidas de prevención para delitos contra la propiedad.
• Cobertura médica cuando esté disponible (área protegida o similar)
• Detalle del mobiliario y elementos de confort y servicios.
• Sistema de registro y confirmación de reservas.
• Domicilio para retirar y entregar llaves, en el que se brindará atención al público
al menos dos (2) horas diarias entre las 08.00 y las 20.00 hs.
• Número de teléfono en el que se prestará atención telefónica durante las
veinticuatro (24) horas

La Dirección de Servicios Turísticos de la Secretaria de Turismo podrá requerir
documentación aclaratoria en casos que así lo amerite.
Una vez obtenida la habilitación de la Secretaría de Turismo como PAT
correspondiente, deberá presentar dentro de los treinta (30) días de otorgada la misma, copia
de inscripción en el Registro Único de Comercio e Industria Provincial (RUCIP). La
documentación identificatoria de dicha inscripción debe ser exhibida en el domicilio declarado
para entrega y recepción de llaves, colocada en lugar visible, conforme determine la Dirección
de Fiscalización, Control y Defensa del Consumidor de la Provincia.
Toda la documentación e información requerida en el presente artículo debe
mantenerse permanentemente actualizada.

De los requisitos específicos

De la unidad habitacional

Artículo 6º: Las unidades habitacionales de las PAT deberán cumplir con los siguientes
requisitos:
I. Tener capacidad mínima de dos (2) plazas por vivienda.
II. Los dormitorios, o el espacio destinado a dormitorio en el monoambiente deberán tener
una superficie mínima de ocho metros con cuarenta centímetros cuadrados (8,40 m2)
con un lado mínimo de dos metros con ochenta centímetros (2,80 m) y contar con un
equipamiento mínimo compuesto por:
a. Camas individuales cuyas dimensiones mínimas serán de ochenta centímetros
(80 cm.) por un metro noventa centímetros (1,90 m) o dobles cuyas dimensiones mínimas
serán de un metro cuarenta centímetros (1,40 m) por un metro noventa centímetros (1,90 m.).
Los colchones serán de un espesor mínimo de dieciocho centímetros (18 cm.)
b. Ropa de cama en cantidad suficiente según número de plazas: almohadas,
frazadas, cobertores y mantas, fundas y sabanas; las que deberán ser reemplazadas cada
setenta y dos (72) horas y/o por recambio de huésped.
c. Un sillón, butaca o silla por dormitorio.
d. Un armario o placard, de no menos de sesenta centímetros (60 cm.) de
profundidad, noventa centímetros (90 cm.) de ancho por plaza y un metro con ochenta
centímetros (1,80 m.) de alto, con un mínimo de tres (3) cajones
e. Una lámpara o aplique de cabecera por cada plaza.

De los sanitarios

Artículo 7º: La superficie mínima de los baños será de dos metros cuarenta centímetros
cuadrados (2,40 m2) con un lado mínimo de un metro con veinte centímetros (1,20 m).
El local destinado a sanitario podrá ventilar directamente al exterior; si lo hiciere a
través de conducto de ventilación deberá contar con sistema de extracción eléctrica.
Contará con el siguiente equipamiento:
a) Lavamanos con servicio permanente de agua fría y caliente mezclables.
b) Bañera o receptáculo con ducha provisto de mampara o cortina, con servicio
permanente de agua fría y caliente mezclable.
c) Inodoro.
d) Bidet independiente de otro artefacto con servicio de agua fría y caliente mezclable.
e) Espejo sobre lavamanos.
f) Otros accesorios: repisa, jaboneras para lavamanos, percheros, portarrollos, y
portavasos con porta cepillo.
g) Una (1) toalla de mano y un (1) toallón de baño por plaza
h) Tomacorriente según las normativas vigentes.
i) Las paredes de los baños deberán estar revestidos con material impermeable hasta
una altura mínima de dos metros (2 m.)

Del estar comedor

Artículo 8º: La superficie del espacio destinado a estar comedor será de doce metros
cuadrados (12 m2) hasta cuatro (4) plazas más un metro cuadrado (1 m2) por plaza adicional.
Contará con mesa y un número de sillas equivalente al número de plazas La sala de estar
contará con sillones o similar equipamiento.

De la cocina

Artículo 9º: La cocina deberá contar como mínimo con cocina y/o anafe con horno, una pileta
con agua caliente y fría mezclables, mesada, armario o alacena con capacidad para utensilios y
víveres, heladera, disponiendo además de equipo extractor.
Estará equipada, como mínimo con vajilla, cubiertos, cristalería y batería de cocina adecuada a
la cantidad de plazas.

De la climatización

Artículo 10º: Contar con sistema de climatización que permita mantener la temperatura entre
dieciocho y veinticinco grados centígrados (18ºC y 25°C) en todos los ambientes. En caso de
contar con calefacción a gas, la misma deberá ser obligatoriamente del tipo tiro balanceado.

De la Identificación de PAT

Artículo 11º: Las PAT ubicadas en edificios de propiedad horizontal, deberán contar con una
identificación general en el exterior del edificio y detallada en el interior, indicando esta el
número de unidad correspondiente.
I. Identificación exterior: contará con una placa de diez centímetros (10 cm) de alto por
quince centímetros (15 cm) de ancho, con la inscripción “PAT” conforme al modelo que
provea la dirección de servicios turísticos.
II. Identificación interior: En los edificios que cuenten con pizarra, visor o equivalente que
indique los titulares u ocupantes de las propiedades, deberá indicarse en él la leyenda
“PAT” seguido del número correspondiente al legajo de habilitación, en el casillero de la
unidad habilitada.
En los edificios que no cuenten con pizarra, visor o equivalente deberá colocarse en el
hall de entrada una placa de siete centímetros con cincuenta milímetros (7,50 cm) de alto por
diez centímetros (10 cm) de ancho con la leyenda “PAT” e identificando el piso, número de
unidad y legajo, la que deberá encontrarse en lugar visible y a un metro con cincuenta
centímetros (1,50 m) de altura desde el nivel de suelo. Conforme al modelo que provea la
dirección de servicios turísticos.
En todo tipo de publicación o promoción que realice la PAT, debe exhibir su legajo de
habilitación otorgado por la Secretaría de Turismo junto al nombre de Fantasía del
establecimiento no debiendo ser inferior al 50% del nombre de Fantasía.

Artículo 12º: Deberá cumplimentar con la normativa municipal vigente en materia de edificación
en el área de localización. En caso de no existir dicho instrumento se tomará como referencia el

Código de Edificación de la Municipalidad de la Ciudad de Mendoza.

Artículo 13º: Las PAT deberán exhibir en su interior:
I. copia de inscripción en la AFIP
II. copia de inscripción en la DGR
III. copia de certificado de habilitación comercial municipal
IV. copia de la habilitación de la Secretaría de Turismo
V. Tarifa homologada por la Dirección de Servicios Turísticos de la Secretaría de Turismo

De las modificaciones o cierre de PAT

Artículo 14º: Toda modificación que se introduzca en la PAT, edificio, mobiliario, equipamiento,
servicios tecnológicos, o en los servicios deberá ser comunicada por escrito dentro de los diez
(10) días de realizada la misma, mediante pieza certificada a la Dirección de Servicios
Turísticos de la Secretaría de Turismo, remitiendo copia de los planos y el informe de los
cambios o mejoras introducidas. En cualquier caso solicitará la inspección para su verificación.

Artículo 15º: Toda PAT que cierre por cualquier motivo, deberá notificar en forma fehaciente la
fecha de apertura y cierre, hasta quince (15) días antes de la misma, a la Dirección de

Servicios Turísticos de la Secretaría de Turismo.

Artículo 16º: Cualquier cambio y modificación deberá ser notificada en forma fehaciente, dentro
de los cinco (5) días de producida, a la Dirección de Servicios Turísticos de la Secretaría de
Turismo, bajo apercibimiento de caducidad de la habilitación, cualquiera de las siguientes
modificaciones:
1. Cierre
2. Transferencia parcial o total
3. Venta parcial o total
4. Cesión parcial o total
5. Modificaciones en la información requerida en el artículo quinto inciso A (5.A)

Artículo 17º: La Dirección de Servicios Turísticos podrá exigir toda documentación que estime
pertinente a personas físicas o jurídicas habilitadas.

De la vigencia de habilitación

Artículo 18º: La habilitación tendrá vigencia durante un año, a partir de la fecha de notificación
de la resolución de la Secretaría de Turismo que lo habilita para funcionar como PAT.

Artículo 19º: Será condición para la vigencia de la habilitación, la presentación anual o tiempo
menor cuando la autoridad lo requiera, de la certificación extendida por profesional matriculado
que constate el cumplimiento de las medidas de seguridad de todos aquellos servicios que
puedan generar daños al personal de los establecimientos, usuarios o vecinos.-

De los demás requisitos

Artículo 20º: Las PAT deberán además cumplir con los siguientes requisitos:
I. Cada unidad deberá tener un tendedero o lugar de secado de ropa.
II. Caja de seguridad empotrada o asegurada a estructuras fijas.
III. Todos los servicios complementarios y opcionales que se ofrezcan deberán contar con
tarifa homologada por la Dirección de Servicios Turísticos de la Secretaría de Turismo.

De la registración de huéspedes

Artículo 21º: Toda PAT deberá mantener actualizado un registro de entrada y salida del
movimiento de huéspedes, con las mismas características que el que poseen los alojamientos
turísticos, y mantenerlo actualizado, el que deberá estar a disposición en el domicilio
denunciado para entrega y retiro de llaves.

Del nombre de fantasía

Artículo 22º: Queda expresamente prohibido el uso de nombres de fantasía que pertenezcan a
cualquier clase o categoría de alojamiento turístico, que indiquen características generales o de
estructuras propias de estos o que induzcan a confusión o engaño tanto en acciones
comerciales o de comunicación de cualquier especie, como así también de folletería, cartelería
o cualquier figura de cualquier naturaleza.

Artículo 23º: Si la razón social tuviese alguna de las características enunciadas en el artículo
precedente no podrá, bajo ninguna circunstancia, emplearse en acciones comerciales o de
comunicación de cualquier especie, ni en folletería o cartelería.
Solamente podrá emplearse en documentación en la que sea exigible por normativa vigente, y
el tamaño de su letra no podrá ser mayor que la que tenga los números de inscripción
exigibles.

Del acuerdo de locación temporario

Artículo 24º: El titular deberá presentar el modelo del contrato que utilizará para alquilar la
propiedad a los huéspedes ante la Dirección de Servicios Turísticos de la Secretaria de
Turismo, debiendo informar cualquier cambio que se le haga al mismo dentro de los cinco días.
Los contratos deberán ser impresos en formularios numerados que deberán ser previamente
foliados y rubricados por la Dirección de Servicios Turísticos.
El prestador registrado deberá conservar copia de cada contratación por el plazo de un (1) año.

De los plazos

Artículo 25º: Las propiedades de alquiler temporario (PAT) tendrán un plazo de noventas (90)
días corridos contados a partir de la vigencia del presente decreto reglamentario, para
inscribirse en la Dirección de Servicios Turísticos de la Secretaría de Turismo.

De la Inspección y Vigilancia- Penalidades

Artículo 26º: Las inspecciones, vigilancia, procedimiento y sanciones de los prestadores que
regula la presente norma se regirá por lo dispuesto en los arts 19, 20, 21 y 22 de la ley Nº 5349
y arts. 22, 23, 24, 25, 26 y 27 del Decreto Reglamentario Nº 3220.

Artículo 27º: Se aplicará la sanción pertinente a toda PAT que sea ofrecida o comercializada sin
la debida inscripción y autorización del órgano competente

Artículo 28º – Comuníquese a quien corresponda, publíquese y archívese.-