Naturaleza comercial del hospedaje turístico y su incompatibilidad con el reglamento de propiedad horizontal. Por Gustavo N. Fernández

Naturaleza comercial del hospedaje turístico y su incompatibilidad con el reglamento de propiedad horizontal.

Por Gustavo N. Fernández

I. Planteo del caso y antecedentes

En los autos caratulados “Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del art. 15 de la Ley 13.512” (Expte. 69.414/08), el Juzgado Nacional en lo Civil n.º 52 dictó sentencia favorable al consorcio actor, quien había promovido acción para hacer cesar el uso indebido de una unidad funcional. En particular, se denunciaba que el demandado, propietario de uno de los departamentos, realizaba una explotación comercial a través de la locación temporaria a turistas internacionales, en violación al destino “casa-habitación” establecido en el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio.

Este precedente se suma a otros similares, como el resuelto por el Juzgado Nacional en lo Civil n.º 24 en autos “Consorcio de Prop. Callao 626 c. Palacio, Cora María” (18/02/2009, LL 21/04/2009), donde también se prohibió el alquiler temporario por generar perturbaciones en la vida consorcial. Sin embargo, el caso aquí tratado va más allá: no solo se probó la afectación a la tranquilidad del consorcio, sino que se demostró la existencia de una actividad comercial estructurada, organizada a través de una empresa intermediaria.

II. Cuestión debatida: ¿locación civil o actividad comercial?

El eje del litigio se centró en determinar si los contratos celebrados por el demandado encuadraban en el régimen de locación temporaria previsto en el art. 2, inc. b) de la Ley 23.091 —que permite el uso habitacional transitorio— o si, por el contrario, constituían contratos de hospedaje o explotación hotelera, lo que configuraría un uso comercial prohibido por el reglamento.

De las pruebas producidas surgió que la unidad era ofrecida mediante un sitio web administrado por una empresa profesional, que permitía reservas por noche y ofrecía servicios complementarios como mucama, provisión de celulares, telefonía IP y asesoría turística. Los contratos eran redactados en inglés, con cláusulas atípicas, y gestionados sin intervención directa del propietario.

El juez entendió que se trataba de una actividad organizada con fines de lucro, que excedía el marco de una locación de vivienda. Así, hizo lugar a la demanda y ordenó el cese inmediato de la explotación comercial, bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria.

III. Criterio jurídico: distinción entre actos civiles y comerciales

La sentencia hace una aplicación clara del principio de la naturaleza funcional del acto jurídico. La locación habitacional, en tanto acto civil (art. 1198 CCyC), puede transformarse en acto comercial cuando se integra a una explotación económica organizada, como en este caso. La habitualidad, el ofrecimiento al público, la prestación de servicios accesorios y la intermediación profesional configuran un negocio de hospedaje, no una simple locación.

Este razonamiento se alinea con la doctrina que sostiene que “la locación de inmuebles puede adquirir carácter comercial si se vincula a una actividad mercantil organizada”. En efecto, el art. 320 del Código de Comercio derogado ya incluía los actos conexos como actos de comercio. En el régimen actual del Código Civil y Comercial, esta interpretación persiste a través de la noción de “actividad organizada con fines de lucro”.

IV. Jurisprudencia aplicable y precedentes relevantes

Este fallo se suma a otros que delinean los límites entre locación y hospedaje. La jurisprudencia ha dicho que “el contrato de hospedaje no es una mera modalidad de locación, ya que lo principal no es el uso del inmueble sino los servicios complementarios que presta el hotelero” (Cám. 2.ª Paz de Córdoba, “Agüero de Olaiz c/ Urquiza”, Com. y Just. XXVIII-J-159).

En “Zamacona Luciano c/ Master en Hotelería S.A.” (CNCom., Sala D, 19/06/2002, ED 200, 58), se precisó que la habitualidad, la prestación de servicios y la contratación con estructura empresarial son elementos que configuran la actividad hotelera y no una mera locación de inmuebles.

Del mismo modo, en “Melnyc Miguel c/ Esmeralda Palace Hotel” (CNCom., Sala D, 24/04/1997, LL 1998-D-268), se sostuvo que el hospedaje es un contrato complejo que integra varias prestaciones típicamente mercantiles y debe tratarse como actividad comercial.

V. Restricción reglamentaria y prevalencia del interés común

El fallo también reafirma la validez de los reglamentos de copropiedad como normas estatutarias vinculantes (arts. 2044 a 2051 CCyC). Si el reglamento establece que las unidades funcionales solo pueden destinarse a “vivienda”, el desarrollo de actividades comerciales, incluso aquellas permitidas por el derecho común, queda vedado en ese contexto.

El art. 2050 del CCyC dispone que los destinos admitidos deben interpretarse de modo restrictivo. La afectación del destino del inmueble afecta el interés común del consorcio y habilita la acción prevista en el art. 15 de la Ley 13.512, como en este caso.

VI. Conclusiones

El caso “Consorcio de Prop. Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos” ilustra cómo el contrato de hospedaje, cuando se instrumenta de forma profesional, habitual y organizada, se transforma en una actividad comercial, distinta de la locación habitacional. Esta diferencia es relevante no solo a nivel contractual o fiscal, sino también en el plano de la vida consorcial, cuando el reglamento prohíbe usos distintos al habitacional.

El criterio judicial refuerza la protección del interés comunitario en la vida de los edificios sometidos a propiedad horizontal, limitando la posibilidad de realizar explotaciones económicas no autorizadas.

 

VII .Bibliografía y fuentes

• LÓPEZ MESA, Marcelo J., La responsabilidad civil del hotelero en el derecho argentino y comparado, ElDial Express, 2009.
• FERNÁNDEZ, Gustavo N., El contrato de hospedaje en la legirlación argentina, Bubok, 2016
• COMPAGNUCCI DE CASO, Rubén, Responsabilidad de los hoteleros, JA, 1995-IV-952.
• AGUERO DE OLAIZ, Perla c/ URQUIZA, Ramón D., Cám. 2.ª de Paz de Córdoba, 23/5/77.
• CNCom., Sala D, 19/6/02, Zamacona Luciano c/ Master en Hotelería S.A., ED 200, 58.
• CNCom., Sala D, 24/4/97, Melnyc Miguel c/ Esmeralda Palace Hotel, LL 1998-D-268.
• Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 958, 2044-2051, 2050.