Reflexiones sobre el fallo del Supremo Tribunal de Justicia de Brasil en el caso Airbnb. Por Gustavo Néstor Fernández
Reflexiones sobre el fallo del Supremo Tribunal de Justicia de Brasil en el caso Airbnb.
Por Gustavo Néstor Fernández
El Supremo Tribunal de Justicia de Brasil, le propinó un revés a la aplicación global Airbnb al dictaminar que los vecinos de un condominio pueden prohibir a un residente dar en alquiler una unidad mediante la modalidad de operar con la aplicación de la empresa en cuestión.
1.- El caso.
En el año 2019 los vecinos de un edificio de la ciudad de Porto Alegre presentaron una acción judicial contra un residente que utilizaba su unidad funcional para darla en locación turística temporal mediante la plataforma Airbnb.1
La Sala IV del Supremo brasilero entendió que …”La convención2 (del edificio) tiene poderes para regular y vetar esa clase de uso no residencial del inmueble.”
Uno de los ejes argumentales del Tribunal Supremo fue el de la seguridad de los residentes frente a éste tipo de alquileres frecuentes y por cortos períodos, que además, contemplan el uso de las áreas comunes del edificio.
Uno de los votos consideró que el alquiler de unidades enteras o solamente de habitaciones supone un riesgo para la seguridad de los demás residentes. Otro de los votos distinguió que el fallo no implicaba desconocer la legalidad de la plataforma, sino que lo que consolidaba era el derecho de los propietarios a vetar ese tipo de alquileres, derecho que surgía de la convención de condominio3.
2.- Alcances del derecho de propiedad
Una de las cuestiones que plantea la decisión en análisis es el alcance del derecho de propiedad de quien otorga en alquiler su inmueble, que dentro de un régimen de copropiedad puede poner en discusión un reglamento adoptado de común acuerdo por el conjunto de los copropietarios, reglamento que regula áreas comunes del inmueble y también el uso o destino de las partes privativas. ¿Puede un reglamento cercenar el derecho de un titular de la propiedad por cuestiones de uso, destino, moral, etc.? La cuestión está siendo debatida por juristas sudamericanos y con diferentes visiones.
Hay quienes sostienen -no sin fuerte lógica argumental – que el derecho de propiedad debe ser absoluto y solamente puede ceder ante situaciones muy excepcionales y de interés general, por lo que configura un exceso de reglamentarismo, el hecho que los vecinos puedan soslayar un derecho fundamental reconocido desde hace siglos por cuestiones de orden local, administrativas, etc. aunque esté consagrada en un reglamento de propiedad.
Por el contrario, otra postura – también con sólidos fundamentos – sostiene que los propietarios tienen el derecho de redactar un reglamento de común acuerdo que establezca ciertas normas de convivencia que deberán ser acatadas, porque quienes acceden a esa propiedad, establecida bajo un régimen especial que contempla no solo el uso de partes privativas, sino también de partes comunes, lo hacen aceptando de antemano que deberán cumplir con lo establecido, y en consecuencia no se puede hablar de un desmedro del derecho de propiedad.
Para una mirada de la evolución del derecho de propiedad puede verse “Reflexiones sobre el derecho de propiedad” de Tibor Machan.4
3.- La cuestión en el derecho argentino
En el sistema jurídico argentino los derechos se ejercen “conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio” (art 14 Constitución nacional)5, entre ellos el de “usar y disponer de la propiedad”.6
Ahora bien, siguiendo esta línea argumental, debemos detenernos en el artículo 2037 del CCCN que establece: “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”. Ya desde el año 1948 la Ley 13.512 regulaba el instituto de la propiedad horizontal y establecía en su art. 3° que “…Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás…”. El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación tomó en buena medida los preceptos de la ley antes mencionada.
El art. 2045 le otorga al propietario las facultades de enajenar la unidad funcional o constituir sobre ella derechos reales o personales sin necesidad de consentimiento de los demás. Pero en el artículo siguiente7 la primera obligación que la ley argentina pone en cabeza del propietario es justamente la de “…cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay…”.
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“El reglamento de copropiedad, como es sabido, se considera, casi sin disidencias, de naturaleza contractual y ha sido conceptualizado como un contrato formal, multilateral, conmutativo, consensual, en el cual impera soberanamente la voluntad de las partes, conforme lo dispone el art. 1197 del Cód. Civil, en la medida en que los derechos que se obliguen a respetar recíprocamente y las obligaciones que se impongan no sean incompatibles con el régimen especial al que se someten las partes ”. Nelson Cossari, comentando el fallo «Dujovne, Miguel y otro c/Consorcio de Prop. del Edificio Valdagno” , Cámara 1a. de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba, 19/04/2005″, en LA LEY – CORDOBA -2005 (NOVIEMBRE) – 1093. LA LEY S.A.E. e I. Id SAIJ: DASJ060017
Por su parte, el art. 2047 del mismo cuerpo legal le prohibe expresamente a los propietarios “destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal”.8,9y10
Hasta aquí el sistema a grandes rasgos que la normativa argentina establece para situaciones como la que se ha dado en el fallo de los vecinos de Porto Alegre contra el propietario que locaba su unidad mediante Airbnb y en contra del reglamento de propiedad.
Entendemos que para el caso de plantearse una situación similar a la de Brasil, en nuestra jurisdicción territorial argentina, si el propietario quisiera rentar su unidad funcional mediante la plataforma de Airnb u otra similar (vg. Booking), en el caso que el reglamento de propiedad horizontal lo impidiera, debería atacarlo judicialmente y eventualmente plantear la anticonstitucionalidad del art. 2047, inciso a) del CCCN11 desconociendo asimismo la aplicación del art.2046, inciso a). No sabemos con qué suerte.
Todo dependerá de las particulares circunstancias del caso.
4.- A modo de epílogo.
Habiendo expuesto sucintamente la normativa aplicable en nuestro derecho, o al menos la más congruente prima facie al asunto en cuestión, creemos que es conveniente señalar lo siguiente:
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El derecho de propiedad no puede moldearse con normas reglamentarias de orden inferior a las leyes que consagran derechos subjetivos (como el de propiedad);
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El derecho de propiedad es uno más de los derechos consagrado en nuestra Constitución Nacional, aunque uno muy importante, debe usarse y disponerse conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio;
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Una de esas leyes es el Código Civil y Comercial de la Nación que regula el funcionamiento de los consorcios de propiedad horizontal y allí se prohibe expresamente destinar unidades funcionales a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
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Quien se vea afectado por dicho reglamento y entienda que su derecho de propiedad está siendo vulnerado deberá en tal caso atacar de anticonstitucional a las leyes que reglamentan su ejercicio;
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Finalmente entendemos que utilizar una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal para rentarla con fines turísticos en contra de lo previsto en el reglamento de propiedad de ese edificio, no corresponde y puede ser denegado tal uso por los tribunales, excepción hecha de una situación que constituya un flagrante abuso de derecho.
1La noticia salió publicada en: https://argentina.ladevi.info/airbnb/duro-reves-judicial-airbnb-brasil-n30185
2 Lo que en Argentina equivale al Consorcio de Propietarios del Régimen de Propiedad Horizontal.
3 En Argentina el equivalente sería el Reglamento de propiedad horizontal (art. 2056 CCCN).
4“Reflexiones sobre el derecho de propiedad”, Tibor Machan, Revista Libertas, N.º 32, mayo de 2000., en http://www.eseade.edu.ar/files/Libertas/12_3_Machan.pdf
5 Constitución de la Nación Argentina. “Artículo 14.- Todos los habitantes de la Nación gozan de los siguientes derechos conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio; a saber: de trabajar y ejercer toda industria lícita; de navegar y comerciar; de peticionar a las autoridades; de entrar, permanecer, transitar y salir del territorio argentino; de publicar sus ideas por la prensa sin censura previa; de usar y disponer de su propiedad; de asociarse con fines útiles; de profesar libremente su culto; de enseñar y aprender.”
6“El hecho de la libertad de acción y el ejercicio amplio que da el derecho de propiedad por parte del titular de una cosa sobre la misma sufre restricciones de diverso tipo basadas en el derecho de terceros, razones de seguridad, estética, etc. Ello es así puesto que, en nuestro derecho subjetivo, no existen derechos absolutos en el sentido de que no tengan sus propias limitaciones: así, según lo prescribe expresamente nuestra constitucional Nacional, todos los derechos subjetivos deben ser ejercidos según las leyes que reglamentan su ejercicio.”, «Consorcio de Propietarios Callao 626 con Palacio, Cora Maria sobre Acciones del art. 15 de la ley 13.512» – Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº24 – 18/II/2009, (sentencia firme)
7CCCN. “ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.”
8Para ver un trabajo sobre violación del reglamento de propiedad horizontal, véase: “Destino de las unidades. Su violación”, CarlosM. F. Del Viso, en REVISTA ACTUALIDAD EN CONSORCIOS, Id SAIJ: DACF000034“
9“La jurisprudencia tiene decidido que las restricciones al dominio establecidas en la ley 13.512 y en los reglamentos particulares desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser más estrictamente observadas, si cabe, que las que nacen de las relaciones habituales entre propietarios vecinos, toda vez que su acatamiento es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema y para mantener la pacífica convivencia de los copropietarios, debiendo además, por los mismos motivos, aplicarse estrictamente las sanciones establecidas para caso de infracción a las normas” (C. Nac. Civ. Sala D LD 16-233. ED 22-758 Sala E LD 22-765, esta Sala I 91-5604). en autos: «Cons. de Prop. Callao 626 c/ Palacio Cora María s/acciones del art. 15 de la ley 13.512» (Expte. N° 26.962/07), LA LEY 21/04/2009 con nota de Nelson Cossari.
10En concordancia: Vázquez, Ezequiel; Molinari, Cecilia.
11ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
